Vũ Nghi

Vũ Nghi

Tài chính cho dân Bất động sản

Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group :" Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm ?"

Thật ra có nhiều lý do thị trường kiểu: Đừng dạy người giàu cách xài tiền, mua làm của, thương hiệu... Bài này mình chỉ nói về chuyện tính toán tài chính.

1/ Những phép toán "sai"

Việc tính lợi nhuận bằng cách lấy giá thị trường chia cho giá thuê... đứng ở góc nhìn tài chính thì không có nhiều ý nghĩa.

Nếu muốn tính ROI (tỷ suất sinh lợi) bạn phải tính bằng giá vốn. Tức là giá chủ nhà đã mua lúc ban đầu chứ không phải giá thị trường. Mình có quen chủ vài toà nhà văn phòng ROI tận 10% nếu tính trên giá vốn (mua cách đây 15 năm).

Nếu muốn tính để quyết định đầu tư, bạn phải tính dòng tiền. Vì giá thuê nhà và giá BDS đều tăng. Đặc biệt ở VN thì giá "thanh lý" BDS tăng trưởng rất nhanh. Nếu lập bảng dòng tiền cho BDS giá tốc độ tăng giá 10% cho BDS, tăng 20% mỗi 5 năm cho giá thuê. Tính chuỗi trong 20 năm? .Bạn sẽ thấy được ROI không quá thấp nếu không nói là cao hơn nhiều nếu so với ngân hàng.

2/Những điều bị bỏ quên

Thông thường khi tính toán tài chính các bạn môi giới thường không tính các yếu tố sau đây:

  • Dòng tiền trả nợ ngân hàng, cho thuê, thu nhập khác, vì thường bảng minh hoạ không phải số thực tế bạn trả (lãi biến động). Bạn phải lập ra bằng excel theo từng tháng so sánh với các khoản thu nhập khác (Tiền cho thuê , thu nhập bảng thân...). Không thể tính nhẩm trong một thời điểm vì thường không thể nào chính xác.

  • Chi phí cơ hội thường dân BDS thường bảo "mua dất để đó kiểu gì cũng lên". Nhưng thường họ lại cho chi phí cơ hội = 0. Giả sử nếu thay gì bỏ vào đất thì mình bỏ vào ngân hàng cũng được 4-5% năm, hoặc nếu kinh doanh có thể tính là 10-15%. Đôi lúc bạn có thễ lãi về mặt tài chính nhưng lỗ SML vì chi phi cơ hội. Hoặc nếu bạn làm mô hình "thuê cho thuê lại" bạn có tính chi phí cơ hội là nếu mình đi làm thì mình sẽ có X triệu/tháng tiền lương hay không?

  • Nếu có rủi ro xảy ra bạn có quỹ dự phòng? (thất nghiệp, không cho thuê được, chết, mất thanh khoản). Bạn có thể thắng 10 lần nhưng có thể chỉ cần thua đúng 1 lần ."Vô tình lướt sóng thành cư dân".

  • Công thức trong tài chính, tính toán như thế nào cũng ra giống kết quả. Đẳng cấp là cách chọn biến số có hợp lý để phép tính chính xác nhất hay không.Ví dụ: Tốc độ tăng giá nhà, lãi suất, giá thuê, giá xây dựng.

3/ Tư vấn tài chính của Môi giới

Thiệt ra ở VN mảng tư vấn tài chính này ít khi được khai thác. Và nếu có thì thường môi giới cũng làm theo kiểu "nhà thuốc". Bạn nói bạn bị sốt, họ sẽ cho bạn thuốc sốt chứ không có thăm khám gì cả. Mình từng tham gia nhiều công ty BDS nhưng hầu như không có công ty nào đào tạo chuyên sâu về mảng này . Mà hầu như có tư vấn cũng để chốt "deal" ít khi nào làm đúng nghĩa chữ "Tư vấn".

Bạn có từng cân nhắc đến thu nhập của khách hàng và số tiền phải trả?
Nếu có rủi ro xảy ra thì xữ lý ra sao? (Thất nghiệp, bệnh hiểm nghèo, ly hôn, lấy vợ)
....

Và đặc biệt càng có nhiều BDS hay khoản vay thì việc tối ưu để giảm chi phí cũng rất "thú vị"

Ví dụ: Nợ NH 11 tỷ, lãi suất 11%/năm, vay trong 15 năm. Dự định bán nhà SG 8 tỷ để trả bớt nợ rồi thuê nhà ở ~ 10tr/tháng. Thu nhập từ lương 25 tr/tháng. Ngoài ra còn nguồn thụ động từ việc cho thuê một BDS khác ~ 40tr/tháng.Trường hợp này theo các bạn, mình có giải pháp nào khác hợp lý hơn không?

Theo Văn Hoài Thương

Nguồn: 

Những “cú hích” tạo nên sự phát triển thần kỳ của khu Đông Hà Nội

Tỉ lệ đô thị hóa ở Hà Nội đến năm 2025 sẽ đạt khoảng hơn 60%. Tuy nhiên, tại những khu vực sở hữu hàng loạt ưu thế vượt trội về hạ tầng và chất lượng, đẳng cấp sống như khu phía Đông, quá trình này sẽ được tăng tốc nhờ những “cú hích” bứt phá. Xem thêm

Mua chung cư 50 năm sẽ rẻ hơn bao nhiêu so với sở hữu vĩnh viễn?

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chung cư sở hữu 50 năm có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, tuy nhiên chưa hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt. Xem thêm

Mua nhà cho con đi học đại học, phụ huynh bất ngờ lãi tiền tỷ

Mục đích mua nhà tại Hà Nội cho con học đại học và không có ý định đầu tư, tuy nhiên sau vài năm nhiều gia đình bất ngờ lãi to vì giá nhà liên tục tăng mạnh. Xem thêm

Những điều cần biết để tránh sập bẫy dự án ma

Trước tình trạng "tung hoành" của dự án ma, làm thế nào để người dân nhận biết được những "đặc điểm lừa đảo" nhằm giao dịch bất động sản an toàn?? Xem thêm

Hàng loạt dự án bất động sản khủng ở Hà Nội bị chấm dứt, dừng thực hiện

Chấm dứt, dừng thực hiện đối với các dự án đầu tư: Tòa nhà hỗn hợp dành một phần để bán cho cán bộ chiến sỹ Văn phòng Interpol Việt Nam; Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh; Dự án Khu đô thị mới Việt Á tại xã Thanh Lâm… Xem thêm

Nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị phạt nặng, không được tham gia đấu giá đất nhiều năm

Sau khi đấu giá đất ở mức giá cao vút thời kì sốt đất, nhiều nhà đầu tư lũ lượt "quay xe" khiến chính quyền địa phương phải ngậm ngùi hủy kết quả của cả phiên đấu, trước thực trạng này Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu Chính phủ về việc xử phạt nặng và cấm đấu giá đất trong nhiều năm với người tự ý bỏ cọc. Xem thêm

Có nên mua nhà 30 tỷ đồng cho thuê 50 triệu một tháng?

Tôi được chào một căn nhà phố mặt tiền đường Trần Quang Khải, phường Tân Định, quận 1, TP HCM có diện tích đất 75 m2, kết cấu một trệt 3 lầu, giá 30 tỷ đồng. Môi giới cho biết chủ nhà đang có hợp đồng cho thuê 50 triệu đồng một tháng và sẽ sang lại hợp đồng thuê này khi khách mua nhà. Xem thêm

Chờ giá nhà đất giảm, dòng tiền đang tạm trú ẩn vào đâu?

Giá nhà được dự đoán sẽ giảm vào cuối năm 2022, vì vậy nhiều nhà đầu tư đã tìm chỗ trú ẩn cho dòng tiền để chờ đợi cơ hội. Xem thêm

"Đặt cọc" biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch khá phổ biến nhưng có thể bạn chưa hiểu hết về nó

Trước hết, các bên cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Xem thêm

Ecotherapy – Liệu pháp chữa lành bằng thiên nhiên bên bờ biển Bãi Dài

Nếu phải tìm kiếm một không gian điều hòa cảm xúc, hòa mình vào thiên nhiên để cân bằng trong “thân - tâm - trí”, The Oceana bên bờ biển Bãi Dài Phú Quốc sẽ là một chốn dừng chân nghỉ dưỡng diệu kỳ. Xem thêm

Thị trường BĐS cuối năm: Cơ hội cho nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm “săn hàng” giá tốt

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, lúc thị trường biến động có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm sàng lọc cho mình những BĐS tốt với mức chiết khấu hấp dẫn. Xem thêm

Sự thay đổi cần thiết khi nhìn về BĐS trung tâm và Thủ Thiêm

Khi mọi con mắt đổ dồn về những chiếc Vảy Rồng đang được đính lên một tòa Tháp được xem là Hòn Vọng Phu ngày nào thì dự đoán rằng đâu đó mức giá cho 1m2 là 25 ngàn đô Biden, hoặc cao là 30 ngàn đô. Nhưng phá vỡ hết mọi dự đoán, con số được đưa ra là 43 ngàn đô. Nói cho vuông chẳn tròn đẹp là 1 Tỷ VNĐ/m2. Xem thêm

Hết thời tăng giá từ 30 lên 100 tỷ đồng, thị trường BĐS cuối năm trầm lắng nhưng có yếu tố tích cực

Các biệt thự 30-60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng sẽ không còn nữa, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền. Xem thêm

Một số Bẫy và Rủi ro dành cho NĐT phân khúc dự án hình thành trong tương lai

BĐS dự án là một phân khúc phổ biến trong thị trường BĐS. Tuy nhiên để đầu tư không đơn giản. Xem thêm

Hà Nội siết tách thửa đất, nhà 30m2 ở ngoại thành hóa hàng hiếm

Theo nhiều chủ đầu tư chuyên xây dựng nhà đất thổ cư phân lô, thời gian tới, những căn nhà diện tích 30m2 sẽ rất hút khách mua, sau quy định mới của Hà Nội. Xem thêm

Khổ như dân Singapore: Tiền nhiều nhưng “mảnh đất cắm dùi” không có, đến cái xe máy cũng không sở hữu nổi mà đi chuyển?

Trích dẫn lại góc nhìn khác của doanh nhân Luong Hoai Nam Xem thêm

Đất vườn/đất nông nghiệp: Lý do liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh?

Nhà anh có ruộng cò bay thẳng cánh Nhà e có vườn trái cây rất bảnh. Xem thêm

Hà Nội: Quy định mới về việc phân lô, tách thửa

Những thửa đất đủ điều kiện tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 40m2. Đây là quy định mới tại dự thảo quy định "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội”. Xem thêm

Thiếu cung, giá căn hộ tăng phi mã là hiển nhiên, thế nhưng nguồn cung rất dồi dào, giá vẫn tăng

Giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM không ngừng tăng trong vài năm gần đây, với những người lao động lương tháng chưa tới 10 triệu đồng/tháng, có khi cả trăm năm nữa mới có đủ tiền mua nhà thành phố. Xem thêm

VACC đề xuất “bêu tên” chủ đầu tư chây ỳ nợ của nhà thầu xây dựng

Theo đề xuất của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cần có cuộc chơi sòng phẳng công bằng. Nếu đã có danh sách đen nhà thầu xây dựng yếu năng lực thì cũng phải “bêu tên” chủ đầu tư chây ỳ nợ của nhà thầu xây dựng. Xem thêm
Thông báo
vừa bình luận bài viết