Vũ Nghi

Vũ Nghi

Tài chính cho dân Bất động sản

Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group :" Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm ?"

Thật ra có nhiều lý do thị trường kiểu: Đừng dạy người giàu cách xài tiền, mua làm của, thương hiệu... Bài này mình chỉ nói về chuyện tính toán tài chính.

1/ Những phép toán "sai"

Việc tính lợi nhuận bằng cách lấy giá thị trường chia cho giá thuê... đứng ở góc nhìn tài chính thì không có nhiều ý nghĩa.

Nếu muốn tính ROI (tỷ suất sinh lợi) bạn phải tính bằng giá vốn. Tức là giá chủ nhà đã mua lúc ban đầu chứ không phải giá thị trường. Mình có quen chủ vài toà nhà văn phòng ROI tận 10% nếu tính trên giá vốn (mua cách đây 15 năm).

Nếu muốn tính để quyết định đầu tư, bạn phải tính dòng tiền. Vì giá thuê nhà và giá BDS đều tăng. Đặc biệt ở VN thì giá "thanh lý" BDS tăng trưởng rất nhanh. Nếu lập bảng dòng tiền cho BDS giá tốc độ tăng giá 10% cho BDS, tăng 20% mỗi 5 năm cho giá thuê. Tính chuỗi trong 20 năm? .Bạn sẽ thấy được ROI không quá thấp nếu không nói là cao hơn nhiều nếu so với ngân hàng.

2/Những điều bị bỏ quên

Thông thường khi tính toán tài chính các bạn môi giới thường không tính các yếu tố sau đây:

  • Dòng tiền trả nợ ngân hàng, cho thuê, thu nhập khác, vì thường bảng minh hoạ không phải số thực tế bạn trả (lãi biến động). Bạn phải lập ra bằng excel theo từng tháng so sánh với các khoản thu nhập khác (Tiền cho thuê , thu nhập bảng thân...). Không thể tính nhẩm trong một thời điểm vì thường không thể nào chính xác.

  • Chi phí cơ hội thường dân BDS thường bảo "mua dất để đó kiểu gì cũng lên". Nhưng thường họ lại cho chi phí cơ hội = 0. Giả sử nếu thay gì bỏ vào đất thì mình bỏ vào ngân hàng cũng được 4-5% năm, hoặc nếu kinh doanh có thể tính là 10-15%. Đôi lúc bạn có thễ lãi về mặt tài chính nhưng lỗ SML vì chi phi cơ hội. Hoặc nếu bạn làm mô hình "thuê cho thuê lại" bạn có tính chi phí cơ hội là nếu mình đi làm thì mình sẽ có X triệu/tháng tiền lương hay không?

  • Nếu có rủi ro xảy ra bạn có quỹ dự phòng? (thất nghiệp, không cho thuê được, chết, mất thanh khoản). Bạn có thể thắng 10 lần nhưng có thể chỉ cần thua đúng 1 lần ."Vô tình lướt sóng thành cư dân".

  • Công thức trong tài chính, tính toán như thế nào cũng ra giống kết quả. Đẳng cấp là cách chọn biến số có hợp lý để phép tính chính xác nhất hay không.Ví dụ: Tốc độ tăng giá nhà, lãi suất, giá thuê, giá xây dựng.

3/ Tư vấn tài chính của Môi giới

Thiệt ra ở VN mảng tư vấn tài chính này ít khi được khai thác. Và nếu có thì thường môi giới cũng làm theo kiểu "nhà thuốc". Bạn nói bạn bị sốt, họ sẽ cho bạn thuốc sốt chứ không có thăm khám gì cả. Mình từng tham gia nhiều công ty BDS nhưng hầu như không có công ty nào đào tạo chuyên sâu về mảng này . Mà hầu như có tư vấn cũng để chốt "deal" ít khi nào làm đúng nghĩa chữ "Tư vấn".

Bạn có từng cân nhắc đến thu nhập của khách hàng và số tiền phải trả?
Nếu có rủi ro xảy ra thì xữ lý ra sao? (Thất nghiệp, bệnh hiểm nghèo, ly hôn, lấy vợ)
....

Và đặc biệt càng có nhiều BDS hay khoản vay thì việc tối ưu để giảm chi phí cũng rất "thú vị"

Ví dụ: Nợ NH 11 tỷ, lãi suất 11%/năm, vay trong 15 năm. Dự định bán nhà SG 8 tỷ để trả bớt nợ rồi thuê nhà ở ~ 10tr/tháng. Thu nhập từ lương 25 tr/tháng. Ngoài ra còn nguồn thụ động từ việc cho thuê một BDS khác ~ 40tr/tháng.Trường hợp này theo các bạn, mình có giải pháp nào khác hợp lý hơn không?

Theo Văn Hoài Thương

Nguồn: 

Sụ kiện tại TP.Hồ Chí Minh

Sự kiện mở về Diễn đàn thị trường bất động sản 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi Xem thêm

Lotte Mall West Lake Hanoi - Tổ hợp thương mại đa tiện ích

Lotte Mall West Lake Hanoi, công trình tổ hợp đa tiện ích cao cấp giữa lòng Thủ đô chính thức đi vào hoạt động, hứa hẹn mang đến trải nghiệm mua sắm - giải trí trọn vẹn nhất từ trước đến nay tại Việt Nam. Xem thêm

Cất nóc công trình Vườn Phượng Hoàng - Hạ Long

Tháp Căn hộ, thuộc công trình Khu Biệt thự và Khách sạn Vườn Phượng Hoàng (Phoenix Legend Ha Long Bay Hotel & Residences) tại đỉnh đồi Hoàng Đào, phường Bãi Cháy, TP.Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh vừa được cất nóc… Xem thêm

Chọn nhà chung cư hay nhà ống?

Nhà chung cư không chỉ mang lại nhiều những lợi ích mà còn tiết kiệm được chi phí. Nhiều nhất là năng lượng. Theo dữ liệu từ Cơ quan Quản lý Thông tin Năng lượng Hoa Kỳ, mức tiêu dùng năng lượng bình quân của các hộ gia đình ở nhà chung cư chỉ bằng khoảng 40% nhà ở riêng lẻ. Xem thêm

Khách sạn Phố cổ Hà Nội bất ngờ rao bán với giá hơn 500 tỷ đồng, môi giới khẳng định: "Đây là mức giá vỡ cực kỳ tốt"

Thời gian gần đây, hết biệt thự, nhà phố rầm rộ rao bán với giá hàng trăm tỷ đồng thì nay cũng nhiều khách sạn ở khu vực phố cổ Hà Nội được rao bán với “giá vỡ” - tức chủ nhà vỡ nợ, giá giảm. Xem thêm

Hàng loạt CĐT BĐS lớn ra chính sách bán hàng cực hot

Hàng loạt CĐT lớn đang có những chính sách bán hàng rất tốt, kích cầu thị trường. Cụ thể: Xem thêm

Không phải cạnh tranh, Minh Tuấn 'ẵm' gói thầu hơn 140 tỷ ở Thanh Hóa

Tổng CTCP đầu tư xây dựng Minh Tuấn ở Thanh Hóa đã dễ dàng trúng gói thầu Thi công xây dựng, mua sắm thiết bị và bảo hiểm công trình do Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng TP. Thanh Hóa mời thầu, với giá trị trúng thầu hơn 140,4 tỷ đồng. Xem thêm

62 dự án không đủ điều kiện làm nhà ở thương mại ở TP HCM

Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM vừa có báo cáo gửi UBND TP về tình hình xử lý dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó có danh sách các dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Xem thêm

Nhà ở xã hội, đừng để người thu nhập thấp phải mua trên báo, tivi

Đầu tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã phê duyệt đề án “đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Xem thêm

Thời nhà đầu tư trong tay ôm chục lô đất vẫn khóc ròng vì “chết trên đống tài sản, không có tiền trả nợ”

Nhiều nhà đầu tư hiện nay như đang "chết trên đống tài sản" khi nắm trong tay nhiều lô đất mà không có tiền để trả nợ. Xem thêm

Hà Nội vừa cấp chủ trương đầu tư cho dự án nhà ở xã hội Vĩnh Hưng

Hôm qua, thông tin từ UBND TP. Hà Nội cho biết, lãnh đạo to này đã ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Nhà ở xã hội cao tầng Vĩnh Hưng tại số 4-6-8 phố Vĩnh Hưng, phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai. Xem thêm

Choáng với giá căn hộ đang và sắp mở bán tại Hà Nội

Theo đó, các dự án chung cư đang và sắp mở bán trên địa bàn TP Hà Nội có giá dao động trong khoảng 40-50 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án gần ngoại thành nhưng có giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Xem thêm

Bất động sản ế ẩm, môi giới đẩy mãi không được hàng

Làn sóng môi giới bất động sản nghỉ việc đang tăng cao, tại một số khu vực lên tới 80%. Giới phân tích đánh giá, phần lớn môi giới tháo chạy đều thuộc nhóm "lính mới" hoặc tay ngang, điển hình là nhóm bắt sóng các đợt "sốt đất ảo". Xem thêm

Trường hợp một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ mà vẫn hợp pháp

Thường thì mỗi mảnh đất chỉ có duy nhất một Sổ đỏ, nhưng vẫn có trường hợp một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ mà vẫn hợp pháp. Xem thêm

Ban quản trị vi phạm quy chế sử dụng nhà chung cư có thể bị bãi nhiệm, xử lý phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự

Không ít các chung cư ban quản trị nhà chung cư chưa thực hiện đúng quyền và trách nhiệm của mình, thậm chí xảy ra tình trạng "lạm quyền" làm ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích hợp pháp của cư dân. Xem thêm

Cú sốc đầu đời của đôi vợ chồng trẻ đi mua đất tại Tp Thủ Đức và cú lừa siêu đẳng ‼️

Năm 2021 vợ chồng anh chị này có tích cóp, cùng với số tiền vay nhà nội ngoại ngân hàng để mua 1 mảnh đất tại phường Tăng Nhơn Phú A Tp Thủ Đức, giá đất là 3.2 tỉ. Xem thêm

Diễn đàn Dự báo thị trường bất động sản 2023

Diễn đàn Dự báo thị trường BĐS 2023 tổ chức sáng nay (23/12) - sự kiện đầu tiên dự báo thị trường năm sau, vẫn đang diễn ra, hot bất thường. Phòng h thảo mấy trăm chỗ ngồi, có thu phí mà full hết chỗ. Xem thêm

Yên Bái: “Viên ngọc thô” đang trở mình “bứt phá” mạnh mẽ bất động sản, hạ tầng du lịch

Tại Hội thảo Phát triển bất động sản, hạ tầng du lịch Yên Bái - Cơ hội và bứt phá, Ông Trần Huy Tuấn - Phó Bí thư tỉnh ủy - Chủ tịch UBND tỉnh Yên Bái chia sẻ: Yên Bái là một mảnh đất rất nhiều tiềm năng du lịch, bất động sản. Và nơi đây không chỉ có tiềm năng tự nhiên, chính quyền địa phương cũng đã rất nỗ lực để đưa Yên Bái ngày càng phát triển. Xem thêm

Nhà trong ngõ Hà Nội “hét” giá cao: Cầm 4 tỷ chật vật tìm nhà 30m2

Ngay cả khi mức tài chính lên tới 4 tỷ đồng, người mua nhà vẫn chật vật tìm kiếm được căn nhà trong ngõ ưng ý với diện tích chỉ 30m2. Thậm chí, một số căn nhà trong ngõ còn được rao bán tương đương với mức giá liền kề. Xem thêm

Chuyên gia: Giá trị BĐS phụ thuộc vào “giá trị mềm”, ít liên quan chi phí đất

Vinhomes vừa chính thức trở thành chuỗi đại đô thị đầu tiên triển khai đồng bộ hệ thống kiểm soát an ninh 5 tầng với hệ thống camera ứng dụng AI và các lớp cảm biến dày đặc, bên cạnh các giải pháp thông minh hiện có. Một lần nữa, theo giới chuyên gia, doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam đang cho thị trường thấy giá trị thực của sản phẩm bất động sản (BĐS) không nằm ở từng mét vuông đất, mà ở hệ sinh thái “giá trị mềm” trên đất. Xem thêm
Thông báo
vừa bình luận bài viết