Vũ Nghi

Vũ Nghi

Có nên mua nhà 30 tỷ đồng cho thuê 50 triệu một tháng?

Tôi được chào một căn nhà phố mặt tiền đường Trần Quang Khải, phường Tân Định, quận 1, TP HCM có diện tích đất 75 m2, kết cấu một trệt 3 lầu, giá 30 tỷ đồng. Môi giới cho biết chủ nhà đang có hợp đồng cho thuê 50 triệu đồng một tháng và sẽ sang lại hợp đồng thuê này khi khách mua nhà.

Tôi thích căn nhà này nhưng còn băn khoăn giá bán 30 tỷ đồng liệu có quá cao, sợ mua hớ. Tôi dự định làm hồ sơ vay 30% vốn đối ứng và dùng tiền cho thuê để trả một phần lãi và nợ gốc ngân hàng. Vì vậy, tôi lo ngại nếu hợp đồng thuê không bền, sẽ ảnh hưởng đến việc trả nợ ngân hàng về sau.

Vậy tôi có nên chọn mua nhà phố mặt tiền căn cứ vào hợp đồng thuê giá cao? Nếu tôi vay vốn đối ứng 30% khi mua căn nhà phố này và dùng một phần tiền khai thác cho thuê để trả lãi liệu có gặp rủi ro gì không?

Tôi từng thấy trường hợp các chuỗi bán lẻ trả lại mặt bằng hàng loạt làm giá thuê nhà phố mặt tiền giảm rất mạnh. Tôi nên làm gì để xem xét giá thuê hiện tại có tương xứng với giá trị của căn nhà? Xin chân thành cảm ơn.

Đức Trung, Tân Bình, TP HCM

----------

Trả lời:

1. Mục đích mua BĐS

Tùy vào nhu cầu của người mua mà có nhiều tiêu chí để đánh giá giá trị của một bất động sản.

Người quan tâm đến lãi vốn - chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào - sẽ chú trọng đến giá đầu vào rẻ, bên cạnh việc kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá.

Muốn giữ tài sản chống trượt giá sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện tích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực.

Trường hợp sở hữu bất động sản để khẳng định giá trị bản thân thì dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản. Ví dụ: nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng...

Với người mua có nhu cầu tối ưu hóa hiệu quả khai thác dòng tiền trên chính bất động sản đó, giá trị của nó được đánh giá dựa vào tỷ suất lợi nhuận một năm của "thu nhập dòng tiền" trên "giá trị tài sản".

2. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê/ Giá trị tài sản

Tỷ suất này có các mốc: thấp (dưới 3%/năm), trung bình (3-4,5%/năm), tốt (4,5-5,5%), và xuất sắc (6-8%, thậm chí hơn). Tuy nhiên, cần phân biệt "doanh thu cho thuê tối đa" - con số hay được bên bán và môi giới đề cập - để đẩy giá trị tài sản với "lợi nhuận thu về" - là thu nhập thực tế bỏ túi sau khi đã trừ đi tất cả chi phí và tỷ lệ trống bình quân.

Chẳng hạn, một căn nhà có tổng doanh thu tối đa 100 triệu, sau khi trừ hết chi phí và tỷ lệ trống, thu nhập thực tế (lợi nhuận thu về) chỉ còn khoảng 50 triệu là bình thường. Thông thường, thu nhập thực tế được tham chiếu bằng chính giá cho thuê nhà nguyên căn, nghĩa là khoản thu nhập có được mà người chủ nhà không phải bỏ bất kỳ công sức và thời gian ra làm. Thu nhập thực tế này cũng không bị ảnh hưởng khi việc cho thuê lẻ trồi sụt tỷ lệ lấp đầy qua từng tháng.

Trường hợp của bạn nên tìm hiểu thêm về giá cho thuê nhà tại khu vực để tính phương án dự phòng. Nếu đơn vị đang thuê trả nhà, bạn vẫn có thể nhanh chóng cho khách hàng khác thuê lấp đầy trở lại. Việc này cũng chuẩn bị cho bạn hàng rào phòng vệ rủi ro nếu bên bán tạo ra một hợp đồng thuê nguyên căn ảo để tăng giá bán và đánh lừa niềm tin của người mua. Trên thực tế không ít thương vụ sau khi mua xong nhà phố mặt tiền, khách thuê có động thái bất ngờ chấp nhận mất cọc, chấm dứt hợp đồng thuê với chủ nhà mới. Đây là bẫy giá thuê khủng mà bên bán sử dụng để câu khách mua vào tròng.

Vậy tại sao hiệu quả trung bình của tỷ suất lợi nhuận "khai thác dòng tiền" trên "giá trị tài sản" lại là 3%/năm đến 4,5%/năm? Đây chính là lãi suất tiền gửi Ngân hàng lấy lãi hàng tháng. Nghĩa là thay vì gửi tiền ngân hàng chỉ có lợi từ lãi suất tiền gửi, Nhà đầu tư mua BĐS rồi cho thuê vẫn thu được khoản tiền tương đương lãi suất gửi ngân hàng từ chính việc khai thác cho thuê, bên cạnh đó còn để giữ tài sản chống tiền mất giá và hưởng lợi từ việc tăng giá bất động sản qua thời gian.

Với tài sản bạn đang quan tâm và cân nhắc, hiệu quả cho thuê trên giá trị tài sản có tỷ suất lợi nhuận (50 triệu đồng x 12 tháng) chia cho 30 tỷ đồng = 2% một năm, là mức khá thấp. Tuy nhiên, việc sở hữu nhà mặt tiền trung tâm Q1 không phải chỉ vì dòng tiền cho thuê, mà còn vì “Thích”, vì “Nâng tầm vị thế trong xã hội”, hay vì “độ khan hiếm” (Những người sở hữu nhà mặt tiền trung tâm thường có điều kiện kinh tế rất tốt. Ngoài tài sản này, họ thường có vài tài sản khác, nên họ sẽ có khuynh hướng giữ tài sản này để nâng tầm vị thế, rất ít người chịu bán).

Vì những mục đích ngoài “Hiệu Quả Cho Thuê” trên “Giá Trị Tài Sản”, nên dòng tiền cho thuê của nhà mặt tiền thường chỉ rơi vào tầm 2% - 3%/năm. Ngược lại, nhà trong hẻm có hiệu quả dòng tiền cho thuê cao hơn (do giá đất thấp hơn 30% - 50%), nhưng bù lại, vị thế của chủ sở hữu nhà hẻm không bằng nhà mặt tiền. Ví dụ, sở hữu căn nhà mặt tiền Trần Quang Khải Q1 sẽ có cảm giác “tự tin đẹp trai” hơn sở hữu căn nhà hẻm Trần Quang khải, dù diện tích nhà hẻm to hơn.

3. Về bài toán đòn bẩy tài chính

Giả sử các số liệu: mua nhà 30 tỷ, vay 9 tỷ (vay vốn đối ứng 30%), lãi suất 12%/năm (không tính 1-2 năm đầu được khuyến mãi), kỳ hạn vay 20 năm. Số tiền gốc và lãi đóng ngân hàng khoảng 120-130 triệu đồng một tháng.

Cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh khá ổn định. Tuy nhiên, rủi ro trồi sụt giá thuê thường diễn ra trong vài năm gần đây do các yếu tố: ngành bán lẻ thay đổi thị hiếu tiêu dùng, dịch bệnh. Điều quan trọng bạn cần lưu ý là rủi ro này do thị trường khách quan hay sự chủ quan của người bán.

Nếu là rủi ro khách quan, bạn cần tính dự trù 70% thu nhập từ hoạt động cho thuê vào tổng số tiền phải trả ngân hàng. Nghĩa là giả sử khi người thuê trả lại nhà, nếu cần cho thuê nhanh, bạn vẫn có thể dễ dàng cho thuê lại với giá giảm 30% so với thị trường.

Với giá cho thuê nguyên căn đang là 50 triệu đồng, bạn nên dự toán 35 triệu đồng tiền cho thuê hàng tháng để tính vào nguồn tiền trả ngân hàng. Như vậy, bạn cần thêm 85-95 triệu đồng từ các nguồn ổn định khác để đủ trả lãi và nợ gốc hàng tháng. Nếu khả năng tài chính của bạn không đáp ứng được việc này, bạn cần cẩn trọng khi cân nhắc quyết định đầu tư.

Với trường hợp sụt giảm nguồn thu nhập cho thuê do yếu tố chủ ý từ người bán, khả năng cao bạn có thể đã mua hớ giá căn nhà. Bởi vì bên bán đã cố tình đẩy giá cho thuê lên cao so với thực tế để tăng giá bán.

4. Thẩm định giá

Do đó, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, bạn nên bỏ qua các yếu tố cộng thêm vào giá nhà như độ khan hiếm, vị thế, hay hiệu quả khai thác dòng tiền. Thay vào đó, bạn tìm hiểu định giá tham khảo tài sản này như một căn nhà bình thường. Trên thị trường có rất nhiều đơn vị dịch vụ thẩm định giá độc lập có thể phát hành các chứng thư thẩm định uy tín giúp bạn có thêm dữ liệu và cơ sở để khảo sát giai đoạn tiền đầu tư trước khi bước vào vòng thương lượng.

Bạn cũng có thể tự làm công việc thẩm định giá này một cách thủ công bằng cách chủ động so sánh các tài sản tương tự khác đang rao bán trong khu vực. Cách làm đơn giản là liên hệ các chuyên viên môi giới uy tín hoạt động ở khu vực quận 1 để tham vấn sơ bộ về các mức giá bán và giá thuê từng giao dịch thực tế trong vòng 6-12 tháng qua.

Một phương pháp đáng để tham khảo nữa là nhờ ngân hàng hỗ trợ thẩm định giá. Thông thường, nhà băng nào cũng có bộ phận định giá tài sản khá chuyên nghiệp để phục vụ hoạt động cho vay, thế chấp.

Ngoài ra, phương pháp hiệu quả nhất hỗ trợ quá trình định giá là mặc cả, đàm phán giảm giá trực tiếp. Bạn có thể thương lượng giảm giá nhiều lần, tỷ lệ giảm giá có thể căn cứ tương ứng với mức chênh lệch giữa các tài sản tương tự đang rao bán trên thị trường để đề phòng trường hợp bên bán thổi phồng tài sản.

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/co-nen-mua-nha-30-ty-dong-cho-thue-50-trieu-mot-thang-60873.html

Diễn đàn Dự báo thị trường bất động sản 2023

Diễn đàn Dự báo thị trường BĐS 2023 tổ chức sáng nay (23/12) - sự kiện đầu tiên dự báo thị trường năm sau, vẫn đang diễn ra, hot bất thường. Phòng h thảo mấy trăm chỗ ngồi, có thu phí mà full hết chỗ. Xem thêm

Yên Bái: “Viên ngọc thô” đang trở mình “bứt phá” mạnh mẽ bất động sản, hạ tầng du lịch

Tại Hội thảo Phát triển bất động sản, hạ tầng du lịch Yên Bái - Cơ hội và bứt phá, Ông Trần Huy Tuấn - Phó Bí thư tỉnh ủy - Chủ tịch UBND tỉnh Yên Bái chia sẻ: Yên Bái là một mảnh đất rất nhiều tiềm năng du lịch, bất động sản. Và nơi đây không chỉ có tiềm năng tự nhiên, chính quyền địa phương cũng đã rất nỗ lực để đưa Yên Bái ngày càng phát triển. Xem thêm

Nhà trong ngõ Hà Nội “hét” giá cao: Cầm 4 tỷ chật vật tìm nhà 30m2

Ngay cả khi mức tài chính lên tới 4 tỷ đồng, người mua nhà vẫn chật vật tìm kiếm được căn nhà trong ngõ ưng ý với diện tích chỉ 30m2. Thậm chí, một số căn nhà trong ngõ còn được rao bán tương đương với mức giá liền kề. Xem thêm

Chuyên gia: Giá trị BĐS phụ thuộc vào “giá trị mềm”, ít liên quan chi phí đất

Vinhomes vừa chính thức trở thành chuỗi đại đô thị đầu tiên triển khai đồng bộ hệ thống kiểm soát an ninh 5 tầng với hệ thống camera ứng dụng AI và các lớp cảm biến dày đặc, bên cạnh các giải pháp thông minh hiện có. Một lần nữa, theo giới chuyên gia, doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam đang cho thị trường thấy giá trị thực của sản phẩm bất động sản (BĐS) không nằm ở từng mét vuông đất, mà ở hệ sinh thái “giá trị mềm” trên đất. Xem thêm

Dự thảo Luật Nhà ở mâu thuẫn, chồng chéo với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Nhà ở, VCCI đã chỉ ra nhiều điểm mâu thuẫn chồng chéo, giữa Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đất đai. Xem thêm

Bắt đầu hậu kiểm thuế với hồ sơ chuyển nhượng bất động sản

Tổng cục Thuế yêu cầu rà soát, chuẩn hóa dữ liệu liên quan đến hồ sơ chuyển nhượng bất động sản trên các ứng dụng của ngành thuế; thu thập, cập nhật thông tin từ phòng công chứng, ngân hàng để triển khai hậu kiểm. Xem thêm

Bất động sản bắt đầu cắt lỗ, nhà đầu tư tiềm lực e sợ không dám vào tiền

Khi thị trường bất động sản sôi động, một số nhà đầu tư tiềm lực từng tuyên bố, họ chờ đợi giá lao dốc để “bắt đáy”. Nhưng thực tế, khi giá bất động sản đang dần hạ nhiệt, nhà đầu tư vẫn trong tâm lý lo sợ, không dám xuống tiền. Xem thêm

Hành trình trải nghiệm Phú Quốc: Vùng đất 12 mùa lễ hội rực rỡ ngày trở lại

Tháng 10 là tháng của phái đẹp, còn tại đảo Ngọc, đây cũng là thời điểm đánh dấu chuyến hành trình trải nghiệm vùng đất 12 mùa lễ của những tâm hồn say cái đẹp và mê hòn đảo thiên đường chính thức khởi động. Xem thêm

Những “cú hích” tạo nên sự phát triển thần kỳ của khu Đông Hà Nội

Tỉ lệ đô thị hóa ở Hà Nội đến năm 2025 sẽ đạt khoảng hơn 60%. Tuy nhiên, tại những khu vực sở hữu hàng loạt ưu thế vượt trội về hạ tầng và chất lượng, đẳng cấp sống như khu phía Đông, quá trình này sẽ được tăng tốc nhờ những “cú hích” bứt phá. Xem thêm

Mua chung cư 50 năm sẽ rẻ hơn bao nhiêu so với sở hữu vĩnh viễn?

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chung cư sở hữu 50 năm có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, tuy nhiên chưa hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt. Xem thêm

Mua nhà cho con đi học đại học, phụ huynh bất ngờ lãi tiền tỷ

Mục đích mua nhà tại Hà Nội cho con học đại học và không có ý định đầu tư, tuy nhiên sau vài năm nhiều gia đình bất ngờ lãi to vì giá nhà liên tục tăng mạnh. Xem thêm

Những điều cần biết để tránh sập bẫy dự án ma

Trước tình trạng "tung hoành" của dự án ma, làm thế nào để người dân nhận biết được những "đặc điểm lừa đảo" nhằm giao dịch bất động sản an toàn?? Xem thêm

Hàng loạt dự án bất động sản khủng ở Hà Nội bị chấm dứt, dừng thực hiện

Chấm dứt, dừng thực hiện đối với các dự án đầu tư: Tòa nhà hỗn hợp dành một phần để bán cho cán bộ chiến sỹ Văn phòng Interpol Việt Nam; Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh; Dự án Khu đô thị mới Việt Á tại xã Thanh Lâm… Xem thêm

Nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị phạt nặng, không được tham gia đấu giá đất nhiều năm

Sau khi đấu giá đất ở mức giá cao vút thời kì sốt đất, nhiều nhà đầu tư lũ lượt "quay xe" khiến chính quyền địa phương phải ngậm ngùi hủy kết quả của cả phiên đấu, trước thực trạng này Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu Chính phủ về việc xử phạt nặng và cấm đấu giá đất trong nhiều năm với người tự ý bỏ cọc. Xem thêm

Tài chính cho dân Bất động sản

Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group :" Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm ?" Xem thêm

Chờ giá nhà đất giảm, dòng tiền đang tạm trú ẩn vào đâu?

Giá nhà được dự đoán sẽ giảm vào cuối năm 2022, vì vậy nhiều nhà đầu tư đã tìm chỗ trú ẩn cho dòng tiền để chờ đợi cơ hội. Xem thêm

"Đặt cọc" biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch khá phổ biến nhưng có thể bạn chưa hiểu hết về nó

Trước hết, các bên cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Xem thêm

Ecotherapy – Liệu pháp chữa lành bằng thiên nhiên bên bờ biển Bãi Dài

Nếu phải tìm kiếm một không gian điều hòa cảm xúc, hòa mình vào thiên nhiên để cân bằng trong “thân - tâm - trí”, The Oceana bên bờ biển Bãi Dài Phú Quốc sẽ là một chốn dừng chân nghỉ dưỡng diệu kỳ. Xem thêm

Thị trường BĐS cuối năm: Cơ hội cho nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm “săn hàng” giá tốt

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, lúc thị trường biến động có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm sàng lọc cho mình những BĐS tốt với mức chiết khấu hấp dẫn. Xem thêm

Sự thay đổi cần thiết khi nhìn về BĐS trung tâm và Thủ Thiêm

Khi mọi con mắt đổ dồn về những chiếc Vảy Rồng đang được đính lên một tòa Tháp được xem là Hòn Vọng Phu ngày nào thì dự đoán rằng đâu đó mức giá cho 1m2 là 25 ngàn đô Biden, hoặc cao là 30 ngàn đô. Nhưng phá vỡ hết mọi dự đoán, con số được đưa ra là 43 ngàn đô. Nói cho vuông chẳn tròn đẹp là 1 Tỷ VNĐ/m2. Xem thêm
Thông báo
vừa bình luận bài viết