Vũ Nghi

Vũ Nghi

"Đặt cọc" biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch khá phổ biến nhưng có thể bạn chưa hiểu hết về nó

Trước hết, các bên cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước.

Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.

Theo đó, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản khác xác định được giá trị cụ thể tại thời điểm đặt cọc, không bao gồm ngoại tệ, các loại giấy tờ có giá, quyền tài sản khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là trả trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

Đối với đặt cọc:

- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Lưu ý CƠ SỞ PHÁP LÝ về HẬU QUẢ của việc không làm rõ vấn đề số tiền các bên giao nhận là tiền đặt cọc hay tiền trả trước: Tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP (hiệu lực từ 15/05/2021) quy định: "Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước."

Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc bên mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Tiếp theo, các bên cần minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc (phạt vi phạm cam kết) khi xảy ra tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.

Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.

Có nghĩa rằng, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các bên phải thỏa thuận rõ, bên vi phạm phải chịu những khoản gì? các khoản này có giá trị cụ thể là bao nhiêu?

Việc các bên làm rõ những hậu quả (nếu có) này ngay từ đầu sẽ giúp cho mỗi bên ý thức được trách nhiệm của mình trong giao dịch mà mình tham gia, lượng trước được mức độ thiệt hại tài chính, trách nhiệm pháp lý mình sẽ phải gánh chịu nếu tự ý phá vỡ những cam kết mà mình đã xác nhận trước đó. Đồng thời, đây cũng là cơ sở đầy đủ để các cơ quan tố tụng không phải mất nhiều thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài cần xác minh đối chứng.

Trong giao dịch mua bán nhà, đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt.

Theo đó, khi Người bán đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc, Người bán còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.

Vậy có phải trong mọi trường hợp 1 trong 2 bên hủy kèo, buộc phải hủy kèo thì đều chịu bị phạt/bồi thường/mất tiền đặt cọc????

Câu trả lời là KHÔNG, Pháp luật còn có quy định (các bạn tự tra cứu nhé) và các bên vẫn có thể có thỏa thuận dễ chịu hơn, linh hoạt và thiện ý hơn trong nội dung hợp đồng đặt cọc.

VÀ CUỐI CÙNG ĐẶC BIỆT CẦN LƯU Ý:

Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền nhất định, được hiểu là số tiền đặt cọc chứ không phải là mảnh đất, lô đất mà các bên đang hướng đến. Và lưu ý, phải là tiền Việt Nam.

DÀNH CHO BÊN MUA, mọi yêu cầu về bồi thường/phạt vi phạm chỉ có giá trị khi bạn đã giao dịch với người/những người bên bán hợp pháp hoặc đại diện hợp pháp của bên bán.

Nếu bên bán trong hợp đồng không phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc đại điện hợp pháp của bên bán hoặc còn thiếu người có quyền sở hữu chung thì Hợp đồng đặt cọc đã ký không có đủ giá trị pháp lý, thậm chí là vô hiệu thì quyền lợi của Người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ, thậm chí là mất trắng, nếu bạn đã giao dịch đặt cọc với những người không phải là chủ sở hữu được PL công nhận. Khi đó việc đòi lại quyền lợi của bạn sẽ trở nên vô nghĩa, mặc dù Hợp đồng đặt cọc bạn viết rất bài bản.

DÀNH CHO BÊN BÁN

Dù tài sản giao dịch có giá trị cao hay thấp, bên bán cũng lưu ý rằng, mọi yêu cầu của mình đưa ra cần hợp lý, không yêu cầu nhận cọc số tiền quá lớn mà đi kèm với những thỏa thuận lỏng lẻo và chấp nhận ký vào những Hợp đồng đặt cọc có nội dung phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại quá nặng nề.

Bên bán cũng cần lường trước được những vướng mắc pháp lý (xem xét hồ sơ pháp lý tài sản và chủ tài sản), vướng mắc thủ tục hành chính, thời hạn hoàn thành liên quan đến các thủ tục pháp lý liên quan đến các yêu cầu của bên mua để tránh rơi vào tình trạng không thể thực hiện đúng các cam kết trong Hợp đồng đặt cọc đã ký, dẫn đến việc bị phạt vi phạm và/hoặc bồi thường thiệt hại.

Thực tế, bên bán đôi lúc không am hiểu, không phải là người giao dịch thường xuyên nên sẽ không lường trước được những mánh khóe, cạm bẫy khi mà bên mua họ không thiện chí mua bán ngay từ đầu. Nhiều người khá vô tư khi cho rằng đâu ai rảnh hơi mà mang tiền của mình đi đặt cọc mua bán rồi lại đi kiếm chuyện này nọ. Xã hội bây giờ không hiếm những trường hợp như thế, đặc biệt là người ta đánh vào lòng tham của người khác để trục lợi.

Tốt nhất, mọi giao dịch cần được đánh giá được hậu quả ngay từ đầu, trên cơ sở có cân nhắc đến các rủi ro, vướng mắc có thể xảy đến để chúng ta định giá được thiệt hại và xử lý thiệt hại ở góc độ nhân văn nhất có thể, nếu giao dịch mua bán không được "thuận buồm xuôi gió.

Theo Hoa Pham 

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/dat-coc-bien-phap-bao-dam-thuc-hien-giao-dich-kha-pho-bien-nhung-co-the-ban-chua-hieu-het-ve-no-60820.html

Những “cú hích” tạo nên sự phát triển thần kỳ của khu Đông Hà Nội

Tỉ lệ đô thị hóa ở Hà Nội đến năm 2025 sẽ đạt khoảng hơn 60%. Tuy nhiên, tại những khu vực sở hữu hàng loạt ưu thế vượt trội về hạ tầng và chất lượng, đẳng cấp sống như khu phía Đông, quá trình này sẽ được tăng tốc nhờ những “cú hích” bứt phá. Xem thêm

Mua chung cư 50 năm sẽ rẻ hơn bao nhiêu so với sở hữu vĩnh viễn?

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chung cư sở hữu 50 năm có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, tuy nhiên chưa hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt. Xem thêm

Mua nhà cho con đi học đại học, phụ huynh bất ngờ lãi tiền tỷ

Mục đích mua nhà tại Hà Nội cho con học đại học và không có ý định đầu tư, tuy nhiên sau vài năm nhiều gia đình bất ngờ lãi to vì giá nhà liên tục tăng mạnh. Xem thêm

Những điều cần biết để tránh sập bẫy dự án ma

Trước tình trạng "tung hoành" của dự án ma, làm thế nào để người dân nhận biết được những "đặc điểm lừa đảo" nhằm giao dịch bất động sản an toàn?? Xem thêm

Hàng loạt dự án bất động sản khủng ở Hà Nội bị chấm dứt, dừng thực hiện

Chấm dứt, dừng thực hiện đối với các dự án đầu tư: Tòa nhà hỗn hợp dành một phần để bán cho cán bộ chiến sỹ Văn phòng Interpol Việt Nam; Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh; Dự án Khu đô thị mới Việt Á tại xã Thanh Lâm… Xem thêm

Nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị phạt nặng, không được tham gia đấu giá đất nhiều năm

Sau khi đấu giá đất ở mức giá cao vút thời kì sốt đất, nhiều nhà đầu tư lũ lượt "quay xe" khiến chính quyền địa phương phải ngậm ngùi hủy kết quả của cả phiên đấu, trước thực trạng này Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu Chính phủ về việc xử phạt nặng và cấm đấu giá đất trong nhiều năm với người tự ý bỏ cọc. Xem thêm

Tài chính cho dân Bất động sản

Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group :" Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm ?" Xem thêm

Có nên mua nhà 30 tỷ đồng cho thuê 50 triệu một tháng?

Tôi được chào một căn nhà phố mặt tiền đường Trần Quang Khải, phường Tân Định, quận 1, TP HCM có diện tích đất 75 m2, kết cấu một trệt 3 lầu, giá 30 tỷ đồng. Môi giới cho biết chủ nhà đang có hợp đồng cho thuê 50 triệu đồng một tháng và sẽ sang lại hợp đồng thuê này khi khách mua nhà. Xem thêm

Chờ giá nhà đất giảm, dòng tiền đang tạm trú ẩn vào đâu?

Giá nhà được dự đoán sẽ giảm vào cuối năm 2022, vì vậy nhiều nhà đầu tư đã tìm chỗ trú ẩn cho dòng tiền để chờ đợi cơ hội. Xem thêm

Ecotherapy – Liệu pháp chữa lành bằng thiên nhiên bên bờ biển Bãi Dài

Nếu phải tìm kiếm một không gian điều hòa cảm xúc, hòa mình vào thiên nhiên để cân bằng trong “thân - tâm - trí”, The Oceana bên bờ biển Bãi Dài Phú Quốc sẽ là một chốn dừng chân nghỉ dưỡng diệu kỳ. Xem thêm

Thị trường BĐS cuối năm: Cơ hội cho nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm “săn hàng” giá tốt

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, lúc thị trường biến động có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm sàng lọc cho mình những BĐS tốt với mức chiết khấu hấp dẫn. Xem thêm

Sự thay đổi cần thiết khi nhìn về BĐS trung tâm và Thủ Thiêm

Khi mọi con mắt đổ dồn về những chiếc Vảy Rồng đang được đính lên một tòa Tháp được xem là Hòn Vọng Phu ngày nào thì dự đoán rằng đâu đó mức giá cho 1m2 là 25 ngàn đô Biden, hoặc cao là 30 ngàn đô. Nhưng phá vỡ hết mọi dự đoán, con số được đưa ra là 43 ngàn đô. Nói cho vuông chẳn tròn đẹp là 1 Tỷ VNĐ/m2. Xem thêm

Hết thời tăng giá từ 30 lên 100 tỷ đồng, thị trường BĐS cuối năm trầm lắng nhưng có yếu tố tích cực

Các biệt thự 30-60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng sẽ không còn nữa, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền. Xem thêm

Một số Bẫy và Rủi ro dành cho NĐT phân khúc dự án hình thành trong tương lai

BĐS dự án là một phân khúc phổ biến trong thị trường BĐS. Tuy nhiên để đầu tư không đơn giản. Xem thêm

Hà Nội siết tách thửa đất, nhà 30m2 ở ngoại thành hóa hàng hiếm

Theo nhiều chủ đầu tư chuyên xây dựng nhà đất thổ cư phân lô, thời gian tới, những căn nhà diện tích 30m2 sẽ rất hút khách mua, sau quy định mới của Hà Nội. Xem thêm

Khổ như dân Singapore: Tiền nhiều nhưng “mảnh đất cắm dùi” không có, đến cái xe máy cũng không sở hữu nổi mà đi chuyển?

Trích dẫn lại góc nhìn khác của doanh nhân Luong Hoai Nam Xem thêm

Đất vườn/đất nông nghiệp: Lý do liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh?

Nhà anh có ruộng cò bay thẳng cánh Nhà e có vườn trái cây rất bảnh. Xem thêm

Hà Nội: Quy định mới về việc phân lô, tách thửa

Những thửa đất đủ điều kiện tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 40m2. Đây là quy định mới tại dự thảo quy định "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội”. Xem thêm

Thiếu cung, giá căn hộ tăng phi mã là hiển nhiên, thế nhưng nguồn cung rất dồi dào, giá vẫn tăng

Giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM không ngừng tăng trong vài năm gần đây, với những người lao động lương tháng chưa tới 10 triệu đồng/tháng, có khi cả trăm năm nữa mới có đủ tiền mua nhà thành phố. Xem thêm

VACC đề xuất “bêu tên” chủ đầu tư chây ỳ nợ của nhà thầu xây dựng

Theo đề xuất của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cần có cuộc chơi sòng phẳng công bằng. Nếu đã có danh sách đen nhà thầu xây dựng yếu năng lực thì cũng phải “bêu tên” chủ đầu tư chây ỳ nợ của nhà thầu xây dựng. Xem thêm
Thông báo
vừa bình luận bài viết