Vũ Nghi

Vũ Nghi

"Đặt cọc" biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch khá phổ biến nhưng có thể bạn chưa hiểu hết về nó

Trước hết, các bên cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước.

Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.

Theo đó, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản khác xác định được giá trị cụ thể tại thời điểm đặt cọc, không bao gồm ngoại tệ, các loại giấy tờ có giá, quyền tài sản khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là trả trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

Đối với đặt cọc:

- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Lưu ý CƠ SỞ PHÁP LÝ về HẬU QUẢ của việc không làm rõ vấn đề số tiền các bên giao nhận là tiền đặt cọc hay tiền trả trước: Tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP (hiệu lực từ 15/05/2021) quy định: "Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước."

Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc bên mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Tiếp theo, các bên cần minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc (phạt vi phạm cam kết) khi xảy ra tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.

Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.

Có nghĩa rằng, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các bên phải thỏa thuận rõ, bên vi phạm phải chịu những khoản gì? các khoản này có giá trị cụ thể là bao nhiêu?

Việc các bên làm rõ những hậu quả (nếu có) này ngay từ đầu sẽ giúp cho mỗi bên ý thức được trách nhiệm của mình trong giao dịch mà mình tham gia, lượng trước được mức độ thiệt hại tài chính, trách nhiệm pháp lý mình sẽ phải gánh chịu nếu tự ý phá vỡ những cam kết mà mình đã xác nhận trước đó. Đồng thời, đây cũng là cơ sở đầy đủ để các cơ quan tố tụng không phải mất nhiều thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài cần xác minh đối chứng.

Trong giao dịch mua bán nhà, đất, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi chính đáng của người mua. Bởi số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “hủy kèo” mà không bồi thường thì bên mua sẽ là người chịu thiệt.

Theo đó, khi Người bán đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc, Người bán còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng. Người mua lưu ý phải xem xét kỹ điều khoản về tiền phạt/ bồi thường này để bảo đảm quyền lợi cho mình.

Vậy có phải trong mọi trường hợp 1 trong 2 bên hủy kèo, buộc phải hủy kèo thì đều chịu bị phạt/bồi thường/mất tiền đặt cọc????

Câu trả lời là KHÔNG, Pháp luật còn có quy định (các bạn tự tra cứu nhé) và các bên vẫn có thể có thỏa thuận dễ chịu hơn, linh hoạt và thiện ý hơn trong nội dung hợp đồng đặt cọc.

VÀ CUỐI CÙNG ĐẶC BIỆT CẦN LƯU Ý:

Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền nhất định, được hiểu là số tiền đặt cọc chứ không phải là mảnh đất, lô đất mà các bên đang hướng đến. Và lưu ý, phải là tiền Việt Nam.

DÀNH CHO BÊN MUA, mọi yêu cầu về bồi thường/phạt vi phạm chỉ có giá trị khi bạn đã giao dịch với người/những người bên bán hợp pháp hoặc đại diện hợp pháp của bên bán.

Nếu bên bán trong hợp đồng không phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc đại điện hợp pháp của bên bán hoặc còn thiếu người có quyền sở hữu chung thì Hợp đồng đặt cọc đã ký không có đủ giá trị pháp lý, thậm chí là vô hiệu thì quyền lợi của Người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ, thậm chí là mất trắng, nếu bạn đã giao dịch đặt cọc với những người không phải là chủ sở hữu được PL công nhận. Khi đó việc đòi lại quyền lợi của bạn sẽ trở nên vô nghĩa, mặc dù Hợp đồng đặt cọc bạn viết rất bài bản.

DÀNH CHO BÊN BÁN

Dù tài sản giao dịch có giá trị cao hay thấp, bên bán cũng lưu ý rằng, mọi yêu cầu của mình đưa ra cần hợp lý, không yêu cầu nhận cọc số tiền quá lớn mà đi kèm với những thỏa thuận lỏng lẻo và chấp nhận ký vào những Hợp đồng đặt cọc có nội dung phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại quá nặng nề.

Bên bán cũng cần lường trước được những vướng mắc pháp lý (xem xét hồ sơ pháp lý tài sản và chủ tài sản), vướng mắc thủ tục hành chính, thời hạn hoàn thành liên quan đến các thủ tục pháp lý liên quan đến các yêu cầu của bên mua để tránh rơi vào tình trạng không thể thực hiện đúng các cam kết trong Hợp đồng đặt cọc đã ký, dẫn đến việc bị phạt vi phạm và/hoặc bồi thường thiệt hại.

Thực tế, bên bán đôi lúc không am hiểu, không phải là người giao dịch thường xuyên nên sẽ không lường trước được những mánh khóe, cạm bẫy khi mà bên mua họ không thiện chí mua bán ngay từ đầu. Nhiều người khá vô tư khi cho rằng đâu ai rảnh hơi mà mang tiền của mình đi đặt cọc mua bán rồi lại đi kiếm chuyện này nọ. Xã hội bây giờ không hiếm những trường hợp như thế, đặc biệt là người ta đánh vào lòng tham của người khác để trục lợi.

Tốt nhất, mọi giao dịch cần được đánh giá được hậu quả ngay từ đầu, trên cơ sở có cân nhắc đến các rủi ro, vướng mắc có thể xảy đến để chúng ta định giá được thiệt hại và xử lý thiệt hại ở góc độ nhân văn nhất có thể, nếu giao dịch mua bán không được "thuận buồm xuôi gió.

Theo Hoa Pham 

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/dat-coc-bien-phap-bao-dam-thuc-hien-giao-dich-kha-pho-bien-nhung-co-the-ban-chua-hieu-het-ve-no-60820.html

Thời nhà đầu tư trong tay ôm chục lô đất vẫn khóc ròng vì “chết trên đống tài sản, không có tiền trả nợ”

Nhiều nhà đầu tư hiện nay như đang "chết trên đống tài sản" khi nắm trong tay nhiều lô đất mà không có tiền để trả nợ. Xem thêm

Hà Nội vừa cấp chủ trương đầu tư cho dự án nhà ở xã hội Vĩnh Hưng

Hôm qua, thông tin từ UBND TP. Hà Nội cho biết, lãnh đạo to này đã ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Nhà ở xã hội cao tầng Vĩnh Hưng tại số 4-6-8 phố Vĩnh Hưng, phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai. Xem thêm

Choáng với giá căn hộ đang và sắp mở bán tại Hà Nội

Theo đó, các dự án chung cư đang và sắp mở bán trên địa bàn TP Hà Nội có giá dao động trong khoảng 40-50 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án gần ngoại thành nhưng có giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Xem thêm

Bất động sản ế ẩm, môi giới đẩy mãi không được hàng

Làn sóng môi giới bất động sản nghỉ việc đang tăng cao, tại một số khu vực lên tới 80%. Giới phân tích đánh giá, phần lớn môi giới tháo chạy đều thuộc nhóm "lính mới" hoặc tay ngang, điển hình là nhóm bắt sóng các đợt "sốt đất ảo". Xem thêm

Trường hợp một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ mà vẫn hợp pháp

Thường thì mỗi mảnh đất chỉ có duy nhất một Sổ đỏ, nhưng vẫn có trường hợp một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ mà vẫn hợp pháp. Xem thêm

Ban quản trị vi phạm quy chế sử dụng nhà chung cư có thể bị bãi nhiệm, xử lý phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự

Không ít các chung cư ban quản trị nhà chung cư chưa thực hiện đúng quyền và trách nhiệm của mình, thậm chí xảy ra tình trạng "lạm quyền" làm ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích hợp pháp của cư dân. Xem thêm

Cú sốc đầu đời của đôi vợ chồng trẻ đi mua đất tại Tp Thủ Đức và cú lừa siêu đẳng ‼️

Năm 2021 vợ chồng anh chị này có tích cóp, cùng với số tiền vay nhà nội ngoại ngân hàng để mua 1 mảnh đất tại phường Tăng Nhơn Phú A Tp Thủ Đức, giá đất là 3.2 tỉ. Xem thêm

Diễn đàn Dự báo thị trường bất động sản 2023

Diễn đàn Dự báo thị trường BĐS 2023 tổ chức sáng nay (23/12) - sự kiện đầu tiên dự báo thị trường năm sau, vẫn đang diễn ra, hot bất thường. Phòng h thảo mấy trăm chỗ ngồi, có thu phí mà full hết chỗ. Xem thêm

Yên Bái: “Viên ngọc thô” đang trở mình “bứt phá” mạnh mẽ bất động sản, hạ tầng du lịch

Tại Hội thảo Phát triển bất động sản, hạ tầng du lịch Yên Bái - Cơ hội và bứt phá, Ông Trần Huy Tuấn - Phó Bí thư tỉnh ủy - Chủ tịch UBND tỉnh Yên Bái chia sẻ: Yên Bái là một mảnh đất rất nhiều tiềm năng du lịch, bất động sản. Và nơi đây không chỉ có tiềm năng tự nhiên, chính quyền địa phương cũng đã rất nỗ lực để đưa Yên Bái ngày càng phát triển. Xem thêm

Nhà trong ngõ Hà Nội “hét” giá cao: Cầm 4 tỷ chật vật tìm nhà 30m2

Ngay cả khi mức tài chính lên tới 4 tỷ đồng, người mua nhà vẫn chật vật tìm kiếm được căn nhà trong ngõ ưng ý với diện tích chỉ 30m2. Thậm chí, một số căn nhà trong ngõ còn được rao bán tương đương với mức giá liền kề. Xem thêm

Chuyên gia: Giá trị BĐS phụ thuộc vào “giá trị mềm”, ít liên quan chi phí đất

Vinhomes vừa chính thức trở thành chuỗi đại đô thị đầu tiên triển khai đồng bộ hệ thống kiểm soát an ninh 5 tầng với hệ thống camera ứng dụng AI và các lớp cảm biến dày đặc, bên cạnh các giải pháp thông minh hiện có. Một lần nữa, theo giới chuyên gia, doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam đang cho thị trường thấy giá trị thực của sản phẩm bất động sản (BĐS) không nằm ở từng mét vuông đất, mà ở hệ sinh thái “giá trị mềm” trên đất. Xem thêm

Dự thảo Luật Nhà ở mâu thuẫn, chồng chéo với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Nhà ở, VCCI đã chỉ ra nhiều điểm mâu thuẫn chồng chéo, giữa Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đất đai. Xem thêm

Bắt đầu hậu kiểm thuế với hồ sơ chuyển nhượng bất động sản

Tổng cục Thuế yêu cầu rà soát, chuẩn hóa dữ liệu liên quan đến hồ sơ chuyển nhượng bất động sản trên các ứng dụng của ngành thuế; thu thập, cập nhật thông tin từ phòng công chứng, ngân hàng để triển khai hậu kiểm. Xem thêm

Bất động sản bắt đầu cắt lỗ, nhà đầu tư tiềm lực e sợ không dám vào tiền

Khi thị trường bất động sản sôi động, một số nhà đầu tư tiềm lực từng tuyên bố, họ chờ đợi giá lao dốc để “bắt đáy”. Nhưng thực tế, khi giá bất động sản đang dần hạ nhiệt, nhà đầu tư vẫn trong tâm lý lo sợ, không dám xuống tiền. Xem thêm

Hành trình trải nghiệm Phú Quốc: Vùng đất 12 mùa lễ hội rực rỡ ngày trở lại

Tháng 10 là tháng của phái đẹp, còn tại đảo Ngọc, đây cũng là thời điểm đánh dấu chuyến hành trình trải nghiệm vùng đất 12 mùa lễ của những tâm hồn say cái đẹp và mê hòn đảo thiên đường chính thức khởi động. Xem thêm

Những “cú hích” tạo nên sự phát triển thần kỳ của khu Đông Hà Nội

Tỉ lệ đô thị hóa ở Hà Nội đến năm 2025 sẽ đạt khoảng hơn 60%. Tuy nhiên, tại những khu vực sở hữu hàng loạt ưu thế vượt trội về hạ tầng và chất lượng, đẳng cấp sống như khu phía Đông, quá trình này sẽ được tăng tốc nhờ những “cú hích” bứt phá. Xem thêm

Mua chung cư 50 năm sẽ rẻ hơn bao nhiêu so với sở hữu vĩnh viễn?

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chung cư sở hữu 50 năm có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, tuy nhiên chưa hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt. Xem thêm

Mua nhà cho con đi học đại học, phụ huynh bất ngờ lãi tiền tỷ

Mục đích mua nhà tại Hà Nội cho con học đại học và không có ý định đầu tư, tuy nhiên sau vài năm nhiều gia đình bất ngờ lãi to vì giá nhà liên tục tăng mạnh. Xem thêm

Những điều cần biết để tránh sập bẫy dự án ma

Trước tình trạng "tung hoành" của dự án ma, làm thế nào để người dân nhận biết được những "đặc điểm lừa đảo" nhằm giao dịch bất động sản an toàn?? Xem thêm

Hàng loạt dự án bất động sản khủng ở Hà Nội bị chấm dứt, dừng thực hiện

Chấm dứt, dừng thực hiện đối với các dự án đầu tư: Tòa nhà hỗn hợp dành một phần để bán cho cán bộ chiến sỹ Văn phòng Interpol Việt Nam; Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh; Dự án Khu đô thị mới Việt Á tại xã Thanh Lâm… Xem thêm
Thông báo
vừa bình luận bài viết