Bất cứ điều gì cũng có tính hai mặt, bên cạnh ưu điểm mà vẫn thường được sale tập trung khai thác như:

- Sản phẩm đẹp,

- Chính sách hỗ trợ tốt.

- Vốn ban đầu nhỏ, tiến độ và tiền giãn….

Nhà đầu tư cũng cần phải xem xét ở góc độ ngược lại để nhận biết được những cái bẫy tinh vi và những rủi ro tiềm ẩn:

Một số cái bẫy và rủi ro của phân khúc này NĐT cần chú ý:

1. Bẫy tài chính

- BĐS dự án được định giá cao, bán giá của tương lai

o Nguyên nhân: Do giá thành của sản phẩm BĐS bao gồm nhiều loại chi phí (thuế + hạ tầng + chi phí vay vốn + chi phí lợi nhuận + chi phí abc xyz….)

o Hệ quả: NĐT phải mua 1 sản phẩm với giá cao hơn giá trị hiện tại đem lại.

- Khoản vay nợ NH cấp cho NĐT dựa trên 1 tài sản được định giá cao hơn so với giá trị hiện tại.

o Ví dụ: BĐS bán với giá 3 tỷ trong khi thị trường thứ cấp xung quanh bán với giá 2 tỷ, vậy vay 70% là của giá 3 tỷ. NĐT phải chịu phần chênh so với thị trường.

- Phần hỗ trợ lãi suất thực tế là đã tính vào giá bán, nếu hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 - 24 tháng thì tương đương từ 10- 15% giá thành.

- LS thả nổi sau khi hết hạn hỗ trợ lãi suất là 1 yếu tố rủi ro về tài chính.

- Một vài các dự án được các đội buôn sau khi lấy từ CĐT bắt đầu ôm số lượng lớn, đẩy chênh giá qua nhiều đầu mối, NĐT là người cuối cùng trong chuỗi bán hàng và phải chịu tất cả phần chênh giá đó.

2. Bẫy giá trị

- Mô hình kinh doanh trên BĐS thường đơn giản, phổ thông và đại trà. Dễ dẫn tới cạnh tranh trong tương lai và làm giảm tỷ suất lợi nhuận khi khai thác.

- Những sản phẩm BĐS thường sẽ chưa có giá trị khai thác hay sử dụng trong thời gian ngắn và trung hạn.

3. Rủi ro thanh khoản của thị trường

- Nguồn cung của các dự án thường có số lượng lớn. Vượt quá nhu cầu hấp thụ của người địa phương.

- Lực lượng bán hàng của các dự án (sale, MG ) không nhiều, thường rút đi sau khi bán xong dự án.

- Trong tương lai nguồn cung hàng sẻ được mở rộng thêm và khách hàng sẽ có nhiều cơ hội để lựa chọn những sản phẩm mới.

4. Rủi ro pháp lý 

- Hợp đồng lỏng lẻo, không có tính ràng buộc, đặc biệt là loại hợp đồng uỷ thác đầu tư, hợp đồng góp vốn…

- Chủ đầu tư không ra được sổ do chưa hoàn thiện được nghĩa vụ về tài chính.

5. Rủi ro về cơ sở hạ tầng 

- Không hoàn thiện được cơ sở hạ tầng.

- Tiến độ bàn giao không đúng cam kết.

Để khắc phục:

- Đánh giá rõ về tài chính của bản thân. Đặt ra những trường hợp xấu nhất để đánh giá độ an toàn về tài chính (ví dụ nếu không thanh khoản được thì có sao không, nếu lãi suất ngân hàng thả nổi tăng cao 12%, 15% hoặc 20% thì sức khoẻ tài chính cá nhân sẽ như thế nào?).

- Nghiên cứu sát thị trường, cân đối đầu tư giữa sản phẩm thứ cấp đã có giá trị sử dụng ngay và sản phẩm sơ cấp.

- Nghiên cứu năng lực chủ đầu tư qua các dự án đã triển khai.

- Hiểu văn hoá mua bán và đầu tư của lực lượng mua hàng tại địa phương bao gồm người địa phương và người ngoại lai?

Theo Duong Hong Quan

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/mot-so-bay-va-rui-ro-danh-cho-ndt-phan-khuc-du-an-hinh-thanh-trong-tuong-lai-60766.html