Vũ Nghi

Vũ Nghi

Một số Bẫy và Rủi ro dành cho NĐT phân khúc dự án hình thành trong tương lai

BĐS dự án là một phân khúc phổ biến trong thị trường BĐS. Tuy nhiên để đầu tư không đơn giản.

Bất cứ điều gì cũng có tính hai mặt, bên cạnh ưu điểm mà vẫn thường được sale tập trung khai thác như:

- Sản phẩm đẹp,

- Chính sách hỗ trợ tốt.

- Vốn ban đầu nhỏ, tiến độ và tiền giãn….

Nhà đầu tư cũng cần phải xem xét ở góc độ ngược lại để nhận biết được những cái bẫy tinh vi và những rủi ro tiềm ẩn:

Một số cái bẫy và rủi ro của phân khúc này NĐT cần chú ý:

1. Bẫy tài chính

- BĐS dự án được định giá cao, bán giá của tương lai

o Nguyên nhân: Do giá thành của sản phẩm BĐS bao gồm nhiều loại chi phí (thuế + hạ tầng + chi phí vay vốn + chi phí lợi nhuận + chi phí abc xyz….)

o Hệ quả: NĐT phải mua 1 sản phẩm với giá cao hơn giá trị hiện tại đem lại.

- Khoản vay nợ NH cấp cho NĐT dựa trên 1 tài sản được định giá cao hơn so với giá trị hiện tại.

o Ví dụ: BĐS bán với giá 3 tỷ trong khi thị trường thứ cấp xung quanh bán với giá 2 tỷ, vậy vay 70% là của giá 3 tỷ. NĐT phải chịu phần chênh so với thị trường.

- Phần hỗ trợ lãi suất thực tế là đã tính vào giá bán, nếu hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 - 24 tháng thì tương đương từ 10- 15% giá thành.

- LS thả nổi sau khi hết hạn hỗ trợ lãi suất là 1 yếu tố rủi ro về tài chính.

- Một vài các dự án được các đội buôn sau khi lấy từ CĐT bắt đầu ôm số lượng lớn, đẩy chênh giá qua nhiều đầu mối, NĐT là người cuối cùng trong chuỗi bán hàng và phải chịu tất cả phần chênh giá đó.

2. Bẫy giá trị

- Mô hình kinh doanh trên BĐS thường đơn giản, phổ thông và đại trà. Dễ dẫn tới cạnh tranh trong tương lai và làm giảm tỷ suất lợi nhuận khi khai thác.

- Những sản phẩm BĐS thường sẽ chưa có giá trị khai thác hay sử dụng trong thời gian ngắn và trung hạn.

3. Rủi ro thanh khoản của thị trường

- Nguồn cung của các dự án thường có số lượng lớn. Vượt quá nhu cầu hấp thụ của người địa phương.

- Lực lượng bán hàng của các dự án (sale, MG ) không nhiều, thường rút đi sau khi bán xong dự án.

- Trong tương lai nguồn cung hàng sẻ được mở rộng thêm và khách hàng sẽ có nhiều cơ hội để lựa chọn những sản phẩm mới.

4. Rủi ro pháp lý 

- Hợp đồng lỏng lẻo, không có tính ràng buộc, đặc biệt là loại hợp đồng uỷ thác đầu tư, hợp đồng góp vốn…

- Chủ đầu tư không ra được sổ do chưa hoàn thiện được nghĩa vụ về tài chính.

5. Rủi ro về cơ sở hạ tầng 

- Không hoàn thiện được cơ sở hạ tầng.

- Tiến độ bàn giao không đúng cam kết.

Để khắc phục:

- Đánh giá rõ về tài chính của bản thân. Đặt ra những trường hợp xấu nhất để đánh giá độ an toàn về tài chính (ví dụ nếu không thanh khoản được thì có sao không, nếu lãi suất ngân hàng thả nổi tăng cao 12%, 15% hoặc 20% thì sức khoẻ tài chính cá nhân sẽ như thế nào?).

- Nghiên cứu sát thị trường, cân đối đầu tư giữa sản phẩm thứ cấp đã có giá trị sử dụng ngay và sản phẩm sơ cấp.

- Nghiên cứu năng lực chủ đầu tư qua các dự án đã triển khai.

- Hiểu văn hoá mua bán và đầu tư của lực lượng mua hàng tại địa phương bao gồm người địa phương và người ngoại lai?

Theo Duong Hong Quan

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/mot-so-bay-va-rui-ro-danh-cho-ndt-phan-khuc-du-an-hinh-thanh-trong-tuong-lai-60766.html

Những “cú hích” tạo nên sự phát triển thần kỳ của khu Đông Hà Nội

Tỉ lệ đô thị hóa ở Hà Nội đến năm 2025 sẽ đạt khoảng hơn 60%. Tuy nhiên, tại những khu vực sở hữu hàng loạt ưu thế vượt trội về hạ tầng và chất lượng, đẳng cấp sống như khu phía Đông, quá trình này sẽ được tăng tốc nhờ những “cú hích” bứt phá. Xem thêm

Mua chung cư 50 năm sẽ rẻ hơn bao nhiêu so với sở hữu vĩnh viễn?

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chung cư sở hữu 50 năm có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, tuy nhiên chưa hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt. Xem thêm

Mua nhà cho con đi học đại học, phụ huynh bất ngờ lãi tiền tỷ

Mục đích mua nhà tại Hà Nội cho con học đại học và không có ý định đầu tư, tuy nhiên sau vài năm nhiều gia đình bất ngờ lãi to vì giá nhà liên tục tăng mạnh. Xem thêm

Những điều cần biết để tránh sập bẫy dự án ma

Trước tình trạng "tung hoành" của dự án ma, làm thế nào để người dân nhận biết được những "đặc điểm lừa đảo" nhằm giao dịch bất động sản an toàn?? Xem thêm

Hàng loạt dự án bất động sản khủng ở Hà Nội bị chấm dứt, dừng thực hiện

Chấm dứt, dừng thực hiện đối với các dự án đầu tư: Tòa nhà hỗn hợp dành một phần để bán cho cán bộ chiến sỹ Văn phòng Interpol Việt Nam; Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh; Dự án Khu đô thị mới Việt Á tại xã Thanh Lâm… Xem thêm

Nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị phạt nặng, không được tham gia đấu giá đất nhiều năm

Sau khi đấu giá đất ở mức giá cao vút thời kì sốt đất, nhiều nhà đầu tư lũ lượt "quay xe" khiến chính quyền địa phương phải ngậm ngùi hủy kết quả của cả phiên đấu, trước thực trạng này Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu Chính phủ về việc xử phạt nặng và cấm đấu giá đất trong nhiều năm với người tự ý bỏ cọc. Xem thêm

Tài chính cho dân Bất động sản

Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group :" Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm ?" Xem thêm

Có nên mua nhà 30 tỷ đồng cho thuê 50 triệu một tháng?

Tôi được chào một căn nhà phố mặt tiền đường Trần Quang Khải, phường Tân Định, quận 1, TP HCM có diện tích đất 75 m2, kết cấu một trệt 3 lầu, giá 30 tỷ đồng. Môi giới cho biết chủ nhà đang có hợp đồng cho thuê 50 triệu đồng một tháng và sẽ sang lại hợp đồng thuê này khi khách mua nhà. Xem thêm

Chờ giá nhà đất giảm, dòng tiền đang tạm trú ẩn vào đâu?

Giá nhà được dự đoán sẽ giảm vào cuối năm 2022, vì vậy nhiều nhà đầu tư đã tìm chỗ trú ẩn cho dòng tiền để chờ đợi cơ hội. Xem thêm

"Đặt cọc" biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch khá phổ biến nhưng có thể bạn chưa hiểu hết về nó

Trước hết, các bên cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Xem thêm

Ecotherapy – Liệu pháp chữa lành bằng thiên nhiên bên bờ biển Bãi Dài

Nếu phải tìm kiếm một không gian điều hòa cảm xúc, hòa mình vào thiên nhiên để cân bằng trong “thân - tâm - trí”, The Oceana bên bờ biển Bãi Dài Phú Quốc sẽ là một chốn dừng chân nghỉ dưỡng diệu kỳ. Xem thêm

Thị trường BĐS cuối năm: Cơ hội cho nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm “săn hàng” giá tốt

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, lúc thị trường biến động có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm sàng lọc cho mình những BĐS tốt với mức chiết khấu hấp dẫn. Xem thêm

Sự thay đổi cần thiết khi nhìn về BĐS trung tâm và Thủ Thiêm

Khi mọi con mắt đổ dồn về những chiếc Vảy Rồng đang được đính lên một tòa Tháp được xem là Hòn Vọng Phu ngày nào thì dự đoán rằng đâu đó mức giá cho 1m2 là 25 ngàn đô Biden, hoặc cao là 30 ngàn đô. Nhưng phá vỡ hết mọi dự đoán, con số được đưa ra là 43 ngàn đô. Nói cho vuông chẳn tròn đẹp là 1 Tỷ VNĐ/m2. Xem thêm

Hết thời tăng giá từ 30 lên 100 tỷ đồng, thị trường BĐS cuối năm trầm lắng nhưng có yếu tố tích cực

Các biệt thự 30-60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng sẽ không còn nữa, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền. Xem thêm

Hà Nội siết tách thửa đất, nhà 30m2 ở ngoại thành hóa hàng hiếm

Theo nhiều chủ đầu tư chuyên xây dựng nhà đất thổ cư phân lô, thời gian tới, những căn nhà diện tích 30m2 sẽ rất hút khách mua, sau quy định mới của Hà Nội. Xem thêm

Khổ như dân Singapore: Tiền nhiều nhưng “mảnh đất cắm dùi” không có, đến cái xe máy cũng không sở hữu nổi mà đi chuyển?

Trích dẫn lại góc nhìn khác của doanh nhân Luong Hoai Nam Xem thêm

Đất vườn/đất nông nghiệp: Lý do liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh?

Nhà anh có ruộng cò bay thẳng cánh Nhà e có vườn trái cây rất bảnh. Xem thêm

Hà Nội: Quy định mới về việc phân lô, tách thửa

Những thửa đất đủ điều kiện tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 40m2. Đây là quy định mới tại dự thảo quy định "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội”. Xem thêm

Thiếu cung, giá căn hộ tăng phi mã là hiển nhiên, thế nhưng nguồn cung rất dồi dào, giá vẫn tăng

Giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM không ngừng tăng trong vài năm gần đây, với những người lao động lương tháng chưa tới 10 triệu đồng/tháng, có khi cả trăm năm nữa mới có đủ tiền mua nhà thành phố. Xem thêm

VACC đề xuất “bêu tên” chủ đầu tư chây ỳ nợ của nhà thầu xây dựng

Theo đề xuất của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cần có cuộc chơi sòng phẳng công bằng. Nếu đã có danh sách đen nhà thầu xây dựng yếu năng lực thì cũng phải “bêu tên” chủ đầu tư chây ỳ nợ của nhà thầu xây dựng. Xem thêm
Thông báo
vừa bình luận bài viết