Kết nối với chúng tôi
Truyền thông và pháp luật

BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng hợp những rủi do tiềm ẩn trong giao dịch nhà đất thổ cư

Thị trường mua bán đất đai và bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu như bạn không có nhiều kinh nghiệm để nhận biết. Rất có thể bạn sẽ gặp phải những mảnh đất ẩn chứa nhiều rủi ro tiềm tàng. Vậy làm sao để có thể nhận biết để tránh không gặp phải các trường hợp xấu này khi tham gia mua bán đất đai.

Trong bài viết sau đây Topnhadat.vn chia sẻ về những rủi ro thường gặp khi mua bán đất đai mà bạn nên tránh. Hy vọng sẽ mang đến bạn nhiều thông tin hữu ích, phòng tránh được các rủi ro không đáng có.

Rủi ro mua bán đất giấy tờ tay

Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được xác định khi và chỉ khi đăng ký sổ địa chính. Hợp đồng mua bán không được công chứng sẽ không đủ điều kiện để đăng ký biến động nên việc chuyển nhượng không có hiệu lực. Nghĩa là khi mua bán nhà đất, người mua và người bán cần chứng thực hợp đồng để có thể đăng ký chuyển nhượng bất động sản.

Khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay sẽ mang lại rủi ro rất lớn. Cụ thể, có thể nhắc đến trường hợp bạn đã trả tiền nhưng quyền sở hữu hợp pháp vẫn thuộc về bên bán. Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 cho phép cá nhân, tổ chức được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế… Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất sử dụng giấy tờ viết tay về mặt pháp lý chưa được công nhận. Bởi vì hợp đồng không được chứng thực. Người bán chưa đăng ký chuyển nhượng theo luật định thì được xem là vô hiệu. Và người mua sẽ không có quyền sử dụng đất.

Nhiều trường hợp khi mua nhà đất sử dụng giấy viết tay có khả năng bị đòi lại đất. Đất là loại tài sản sẽ tăng theo biến động thị trường. Nên khi giá đất tăng, người bán nhiều khả năng sẽ đòi lại. Mặc dù đã chuyển nhượng tiền nhưng về mặt pháp luật chưa được công nhận dẫn đến tranh chấp giữa người mua và người bán. Bên cạnh đó, nếu bạn muốn chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho người khác cũng sẽ cực kỳ khó khăn. Dù đất đủ điều kiện theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 nhưng lại không thể chứng minh là người sử dụng đất vì các giấy tờ pháp lý không hợp lệ.

Có thể thấy việc mua bán đất nói riêng và bất động sản nói chung bằng giấy tờ tay mang đến nhiều bất lợi cho người mua. Vì vậy Topnhadat.vn cho rằng bạn không nên tham gia vào những giao dịch chỉ sử dụng giấy tờ tay. Hoặc nếu có tham gia thì hãy nghiên cứu kĩ về mặt pháp lý cũng như mời luật sư tư vấn để đảm bảo hơn.

Rủi ro mua bán đất chưa có sổ hồng

Theo Điều 118 Luật nhà ở 2014, đối với trường hợp căn nhà chưa có giấy chứng nhận sở hữu đứng tên người bán(sổ hồng) thì không đủ điều kiện giao dịch mua bán. Điều này sẽ dẫn đến hợp đồng không đủ điều kiện để chứng thực theo Điều 122 Luật nhà ở 2014. Nên lưu ý, các quy định trong việc mua bán nhà đất đều được quy định rõ ràng và có văn bản pháp luật ban hành. Tuy nhiên, một số trường hợp vẫn muốn tiến hành giao dịch mua bán đất khi không có sổ đỏ (hồng).

Để tránh chịu thiệt thòi, tổn thất, mất thời gian, bạn hãy yêu cầu phía người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý(sổ hồng, sổ đỏ). Trong trường hợp chủ nhà không có đủ các giấy tờ trên thì tốt nhất nên chờ bên bán có đủ giấy tờ rồi mới thực hiện mua bán. Đây là cách giúp bạn tránh được rủi ro khi mua đất.

Chưa kể trong quá trình sử dụng, nếu đất được đưa vào quy hoạch sẽ khó được đền bù thỏa đáng. Hoặc bạn có nhu cầu xây nhà để ở, việc xin giấy phép xây dựng vô cùng khó khăn bởi không đủ các điều kiện pháp lý để tiến hành cấp phép. Vì vậy đừng vì ham rẻ mà mua trúng những lô đất không có sổ đỏ để rồi phải chịu thiệt thòi.

Cách phòng tránh rủi ro khi mua bán đất đai

Giá trị của bất động sản là rất lớn vì vậy không một ai muốn gặp phải trục trặc trong quá trình giao dịch. Sau đây Topnhadat.vn sẽ chia sẻ kinh nghiệm giúp bạn hạn chế gặp phải các rủi ro khi mua bán đất đai, hãy chú ý theo dõi nhé!

Xác minh thông tin kỹ càng trước khi giao dịch

Kiểm tra thông tin đất đai sẽ giúp bạn tránh được những vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển nhượng. Thông thường, ta sẽ yêu cầu người bán cung cấp tất cả các thông tin pháp lý liên quan đến đất.

Kinh nghiệm thực tế khi xem các giấy tờ liên quan đến đất chính là cần xem kỹ trên sổ đỏ có vết ghim bấm và dấu đỏ giáp lai hay không. Hoặc người bán chỉ có thể đưa ra giấy tờ đất bản photo công chứng. Bởi vì đó là dấu hiệu giúp nhận biết mảnh đất đó đang được thế chấp tại ngân hàng.

 

Bên cạnh đó, đừng ngần ngại hỏi thông tin về mảnh đất từ người thuộc khu vực xung quanh. Đôi khi những thông tin như vấn đề tranh chấp, thế chấp sẽ được tiết lộ và quan trọng nhất chính là yếu tố phong thủy.

Ngoài ra, bạn hãy đến văn phòng địa chính nơi trực tiếp quản lý hồ sơ liên quan về mảnh đất để kiểm tra thông tin. Sau khi nộp yêu cầu xin cung cấp thông tin đất đai hợp lệ, bạn sẽ nhận được kết quả trong ngày hoặc vào ngày làm việc tiếp theo.

Tránh các trường hợp ở trên

Những trường hợp mua bán đất đai sử dụng giấy tờ viết tay và nhà đất chưa có sổ hồng ở trên rất dễ nhận biết. Đây là những trường hợp được quy định rõ trong luật đất đai 2013 và luật nhà ở 2014. Bạn cần phải lưu ý những trường hợp này để tránh tiền mất tật mang.

Đối với hợp đồng mua bán đất viết tay sẽ không có hiệu lực về mặt pháp lý. Bên cạnh đó, những mảnh đất khi sử dụng hợp đồng viết tay thường có xảy ra tranh chấp, giải tỏa. Việc không được chứng thực hợp đồng khi mua đất sử dụng giấy viết tay không được luật pháp bảo vệ. Đây là điều thiệt thòi đối với người mua.

Trong trường hợp mua đất giấy viết tay, hãy yêu cầu bên bán cung cấp tất cả các loại giấy tờ liên quan đến đất có công chứng cùng bản sao giấy tờ tùy thân. Đối với hợp đồng viết tay, bạn nên mời ít nhất 2 người làm chứng cho quá trình ký kết hợp đồng, thanh toán. Và điều quan trọng, hãy đảm bảo hợp đồng viết tay ghi đầy đủ và chi tiết các điều khoản, quyền lợi và trách nhiệm ràng buộc giữa đôi bên.

Mặc dù bạn có thể được công nhận việc chuyển nhượng hợp lệ khi có đủ bằng chứng chứng thực nhưng sẽ mất rất nhiều thời gian. Hơn nữa, sau này khi bạn bán lại đất này sẽ rất khó bởi những rào cản về mặt luật pháp và tâm lý e ngại của người mua.

Để có thể tránh được các rủi ro khi mua bán đất đai, bạn cần phải nắm rõ được các quy định hiện hành của pháp luật. Việc nắm rõ các thủ tục mua bán đất đai cũng là điều hết sức cần thiết để tránh tiền mất tật mang. Cảm ơn sự chú ý theo dõi bài viết của quý bạn đọc, chúc các bạn gặp nhiều thuận lợi khi mua bán nhà đất.

Theo Topnhadat.vn

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/tong-hop-nhung-rui-do-tiem-an-trong-giao-dich-nha-dat-tho-cu-48228.html

Click để bình luận

Bỏ qua

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

BẤT ĐỘNG SẢN

Đỉnh: Vừa ra trường, không kinh nghiệm nam sinh 2000 đã bán thành công 4 lô đất nền chỉ trong 10 ngày đầu đi làm, nhận ngày 500 triệu hoa hồng

P. (SN 2000) vừa mới hoàn thành xong chương trình học tại một trường đại học top đầu về kinh tế ở Hà Nội.

Dù chưa có tấm bằng trên tay, nhưng P. đã mạnh dạn ứng tuyển vị trí nhân viên kinh doanh của một công ty bất động sản tại Hà Nội.

Cậu phụ trách bán dự án đất nền vùng ven Hà Nội. Chỉ đúng 10 ngày đầu tiên khi đi làm, P. chốt thành công 4 giao dịch, thu về khoản tiền hoa hồng lên tới hơn 500 triệu đồng. Với thành tích “chốt” hàng nhanh chóng và nhiều, P. trở thành nhân viên xuất sắc của tháng tại công ty.

“Mọi người đều ngỡ ngàng vì không nghĩ mình lại “chốt” được khách sớm và nhiều đến như vậy. Trong khi các anh chị nhân viên trong công ty đều có kinh nghiệm lâu năm, sẵn tệp khách hàng đã chăm sóc và tìm kiếm từ trước nhưng họ kể, cũng phải mất tháng đầu tiên đi làm mới có khách chốt”, P. chia sẻ.

“Người ta thường nghĩ, môi giới thành công bất động sản phải có kinh nghiệm, mối quan hệ. Họ còn nghĩ, môi giới phải ăn mặc vest trông thật bóng bẩy. Nhưng mình thì khác. Mình không có bất cứ thứ gì. Khi dẫn khách đi xem đất, mình cũng chỉ quần jean, áo khoác đơn giản, đi xe tay ga cũ”.

Chia sẻ lại việc “bí kíp bán hàng”, P. cho biết: “Cứ làm chăm chỉ và đam mê thì thành quả sẽ tới mà không cần kinh nghiệm hay mối quan hệ. Trung bình mỗi ngày, mình đi làm từ sáng sớm về về nhà lúc gần 9 giờ. Đơn giản vì mình muốn dành thời gian nhiều hơn để học hỏi kinh nghiệm từ đồng nghiệp.”

10X cũng cho rằng: “Mình chốt được hàng không phải do mình giỏi. Bản thân mình nghĩ, sự chăm chỉ và gặp đúng thời điểm thị trường đang nóng lên, đặc biệt là khu vực vùng ven Hà Nội nên mới bán được hàng nhanh”.

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/dinh-vua-ra-truong-khong-kinh-nghiem-nam-sinh-2000-da-ban-thanh-cong-4-lo-dat-nen-chi-trong-10-ngay-dau-di-lam-nhan-ngay-500-trieu-hoa-hong-48916.html

Đọc tiếp

BẤT ĐỘNG SẢN

Đắk Lắk sốt đất chưa từng thấy, người TP HCM và Hà Nội đổ xô đến mua

Ngoài việc thông tin về các dự án chuẩn bị xây dựng, hàng ngàn người ở TP HCM và Hà Nội đã đổ xô lên Đắk Lắk mua đất, làm ngôi nhà thứ 2 khiến sốt đất chưa từng thấy.

Những ngày gần đây, trên đường Trường Chinh, đoạn gần khu vực Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk (gọi tắt là bộ phận một cửa, ô tô luôn xếp hàng dài, nhiều xe mang biển số TP HCM, Hà Nội. Bên trong sân của bộ phận 1 cửa luôn chật cứng người tới làm thủ tục mua bán đất đai.

Người dân chen chân làm thủ tục mua bán đất

Anh Nguyễn Văn T. (ngụ xã Ea Tu, TP Buôn Ma Thuột) cho biết sau khi nghe thông tin Bệnh viện Trung ương Tây Nguyên sắp xây dựng tại TP Buôn Ma Thuột, anh đã dồn tiền tiết kiệm và vay mượn thêm ngân hàng mua 1 lô đất, cách khu vực dự kiến xây dựng bệnh viện khoảng 1km. Để sang tên, anh có mặt tại bộ phận 1 cửa từ 5 giờ sáng nhưng lúc tới đã có hàng trăm người đứng chờ. “Tình hình dịch bệnh Covid-19 vẫn đang phức tạp nhưng cứ chen chân nhau thế này thì nguy cơ lây lan dịch bệnh rất lớn” – anh T. lo lắng.

Nhiều người tới chờ từ 4-5 giờ sáng để nộp hồ sơ mua bán đất đai

Trong khi đó, ông Trần Xuân C. cho biết đang sinh sống ở TP HCM. Mới đây, bạn bè rủ lên Đắk Lắk mua một miếng đất để xây dựng nhà vườn. “Trải qua đợt dịch, mấy người bạn tôi rủ nhau đi các tỉnh thành thưa dân cư để mua đất làm ngôi nhà thứ 2. Tôi chọn 1 lô đất vườn ở TP Buôn Ma Thuột vì đường sá đi lại thuận tiện, từ sân bay Buôn Ma Thuột chạy 10 phút là tới đất của tôi” – ông C. thông tin.

Khoảng 2 tháng gần đây, tình trạng mua bán đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk nói chung và TP Buôn Ma Thuột nói riêng diễn ra tấp nập. Mọi ngõ ngách ở TP Buôn Ma Thuột, đâu đâu cũng thấy rao bán từ đất thổ cư đến đất vườn, rẫy. Vì thế giá cả cũng được đẩy lên từng ngày, có những lô đất vừa đặt cọc buổi sáng thì buổi chiều đã được trả tăng lên 30% giá trị.

Một khu đất có nhiều số điện thoại rao bán đất

Theo thống kê của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Buôn Ma Thuột, tháng 12-2021, Bộ phận một cửa của thành phố đã tiếp nhận hơn 11.400 hồ sơ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, trung bình một ngày làm việc giải quyết gần 521 hồ sơ cho người dân. Trong tháng 1-2022, có những ngày cán bộ, nhân viên tiếp nhận và giải quyết tới 666 hồ sơ, cao gấp nhiều lần so với trước.

Ông Hoàng Xuân Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Buôn Ma Thuột, cho biết trước tình hình này, đơn vị đã thực hiện nhiều giải pháp như tăng thêm quầy tiếp nhận hồ sơ, cán bộ ăn uống tại chỗ để làm việc từ 6 giờ 30 đến 22 giờ đêm hằng ngày…

Cán bộ đăng ký đất đai phải làm việc từ sáng sớm đến đêm muộn

Về lý do sốt đất, ông Phương cho hay qua nắm thông tin từ người dân thì họ nói rằng do lo ngại lạm phát nên đầu tư vào đất. Bên cạnh đó, hiện nay thông tin về các dự án lớn như: Bệnh viện Trung ương Tây Nguyên, cao tốc Nha Trang – Buôn Ma Thuột… chuẩn bị xây dựng nên người dân mua đất đón đầu. Đặc biệt, sau đợt dịch Covid-19 vừa qua, có rất nhiều người từ TP HCM, Hà Nội lên đây mua đất để xây dựng ngôi nhà thứ 2 do thuận tiện đi lại.

“Cò” thủ tục tấp nập

Theo ông Phương, vừa rồi có thông tin đơn vị chỉ tiếp nhận 60 đến 70 hồ sơ/ngày, còn lại muốn làm thì phải qua “cò”. Tuy nhiên, đây là thông tin thất thiệt, do các đối tượng “cò” tung lên để người dân chi tiền cho họ nhờ làm. Cứ sáng sớm, nhóm “cò” đến tung tin khiến người dân lo lắng, nhiều người đã đến chờ từ 2-3 giờ sáng vì lo ngại không được bốc số. Thực tế, người dân đến giao dịch trước 16 giờ 30 phút hằng ngày, đơn vị đều cho bốc số, tiếp nhận hồ sơ.

“3 ngày qua, tôi phải có mặt lúc 4 giờ 30 để tuyên truyền, vận động người dân yên tâm, không nghe theo lời của nhóm “cò”. Tại bộ phận 1 cửa có số điện thoại đường giây nóng, nếu người dân nào tới trước 16 giờ 30 phút hằng ngày mà không được bốc số, nộp hồ sơ thì gọi điện báo cho tôi” – ông Phương khẳng định.

Theo nld.com.vn

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/dak-lak-sot-dat-chua-tung-thay-nguoi-tp-hcm-va-ha-noi-do-xo-den-mua-48948.html

Đọc tiếp

BẤT ĐỘNG SẢN

Góc phản biện: Vẫn là câu chuyện bất động sản vùng ven hay thành phố?

Đây là ý kiến của mình phản biện lại bài viết của bạn Vy Nie đã được chia sẻ trên diễn đàn trước đó.

Mình không mua bất động sản ở vùng xa thành phố nữa, vì... các bạn tham khảo lại bài viết để có sự so sánh đối chiếu phù hợp hơn giữa 2 bài.

Chào bạn, bài viết này của bạn mình cảm thấy nếu chắt lọc cũng sẽ có từ 10 đến 20% hữu ích cho nhà đầu tư mới. Xong nếu một sự vật, sự việc mà ta chỉ nhìn thấy 10-20% sự thật của nó thì thật là thiếu sót vô cùng!

Mình điểm sơ qua 5 mục bạn nói, bỏ qua mục 6 vì không liên quan chủ đề xa bờ.

Ảnh minh họa. Nguồn: Intertnet.

1. Bạn nói mua bđs ở xa khó quản lý và không quen thổ nhưỡng. Như mình nói là nó chỉ đúng 10-20%! Vì sao? Vì cứ 10 người khách mua ở xa thì chỉ 1 đến 2 người họ mua để ở thôi, còn lại họ mua để lướt sóng hoặc đầu cơ, hoặc làm trang trại, để dành v.v… nhiều lắm.

2. Tính thanh khoản thấp ư? Hãy nghe mình kể qua vài người mình quen biết và cả trực tiếp là khách hàng của mình. Một người mới mua một lô 1,1 sào ở huyện Cẩm Mỹ, giá 102,5 triệu/mét ngang mặt đường, mới chỉ công chứng xong hơn 1 tháng thì 3 khách xếp hàng sẵn để đòi mua giá 135 triệu, nhưng chủ mới đòi lên 155 triệu lận. Trong khi một khách khác mua ở Long Thạnh Mỹ, quận 9, một nền 100m2, giá 3,3 tỷ. Giờ kêu 3,6 tỷ mà gần năm nay chưa bán được. Vậy bên nào thanh khoản tốt hơn? Còn nhiều ví dụ tương tự lắm.

3. Dòng tiền: Trời ơi, nói đến dòng tiền tôi thương mấy chủ nhà nhắm mua cho thuê ở trung tâm trong mùa dịch này quá. Ngẫm lại thì mấy khách họ mua ở Đồng Nai, Bà Rịa, Lâm Đồng… quả thực chỉ có số ít họ quan tâm cái dòng tiền đó. Một vài trong số đó là đây:

– Một chị mua 20 héc đất rừng khai hoang ở Lâm Đồng, cách đây 3 năm, giá tầm 100 triệu/ héc (tổng giá 2 tỷ). Trên đất có cà phê và tiêu, chị đầu tư thêm chút tiền mua lồng kết hợp nuôi chó, thuê 3 công nhân ở lại quản lý suốt năm. Việc thua chi lợi nhuận mình không nắm, chỉ biết là sau 2,5 năm thì có người đặt cọc hẳn 2 tỷ với tổng giá 20 tỷ, nhưng vì giá đất đang lên ào ào nên chị chủ bẻ cọc, sau đó hét lên 48 tỷ, và giờ đã lên 100 tỷ! Không biết dòng tiền của chị ấy ra sao nữa.

– Một anh kia thì đầu tư 1 trang trại dê ở Đồng Nai, lúc đó một nông dân chia sẻ với tôi là cứ nuôi 1 con dê trong 2,5 tháng sẽ lời ít nhất 1 triệu (một người phụ nữ vừa nội trợ vừa nuôi dê moitj năm nuôi được 4 lứa, mỗi lứa tầm dăm chục con). Mà trang trại dê kia tầm 4000 con chứ nhiêu! Dòng tiền đấy chứ đâu. Tất nhiên giờ dịch bệnh nó ảnh hưởng chung, cái này ko tính riêng cái nào hết.

– Khách cũng gửi tôi bán các vườn trái cây mít, chôm chôm, sầu riêng… ở Đồng Nai, cứ tới vụ kêu người tới bán thôi, chẳng cần chăm gì nhiều, lâu lâu ghé thăm vườn mang ít trái cây sạch về SG biếu bà con quý lắm.

4. Cái số 4 bạn lặp lại trùng ý 1,2,3. Tuy bạn nói người ta chen chân mua đất tp, nhưng tôi cũng thấy rất nhiều người “âm thầm” mua đất vùng quê (như bà chị 20 héc ở trên chẳng hạn).

5. Đúng rồi, mua đất vị trí rất quan trọng, nhưng tôi cho rằng diện tích cũng không kém quan trọng hơn. Cho tôi 1m2 đất Thủ Thiêm với 10 héc ở tỉnh, tôi chọn 10 héc chắc luôn.

Còn gì nữa? Bạn vẫn nhất quyết mua vùng ven để sống thôi sao? Tôi vẫn ủng hộ! Tôi đang sống ở Q9 và bị nhốt 5 tháng vì dịch tôi mới thấm thía, dù trước đó tôi đã lên kế hoạch chuyển về Đồng Nai nhưng chưa kịp đi. Còn ông anh tui quen lúc dịch ổng ở Phú Mỹ trồng rau và hít thở không khí trong lành làm tôi thèm muốn chết.

Bổ sung một vấn đề quan trọng: Do hôm qua viết vội và chỉ tập trung vào 5 vấn đề của bạn Vy Nie nêu ra, nên mình chưa nhấn mạnh về tỷ suất/ biên độ lợi nhuận với khách mua đầu tư.

Ảnh minh họa. Nguồn: Intertnet.

Giả sử 2 bạn cùng bỏ ra 5 tỷ đầu tư. Bạn A đầu tư mua căn nhà ở trung tâm, còn bạn B mua 3.000m2 đất nông nghiệp ven đường lớn cách SG <2h đi xe hơi. Với giả định cả 2 đều là sản phẩm ngang giá thị trường khu vực. Mọi người đoán xem lợi nhuận của A và B sau 6 tháng sẽ ra sao?

Mình mạnh dạn dự đoán rằng sau 6 tháng A cố gắng lắm thì bán được căn nhà ấy giá 5,5 tỷ.

Còn B sẽ có 2 khả năng: Nếu để nguyên vậy bán, B sẽ có thể bán được tầm 6 tỷ trong vòng 6 tháng. Biên độ lẫn tỷ suất lợi nhuận đều cao gấp 2 A. Nhưng nếu B tách lô đó thành 3 lô nhỏ, thậm chí có thể bán được mỗi lô giá trên 2 tỷ! (Bỏ qua các loại chi phí vì nó cũng không chênh lệch nhiều).

Theo Donald Trường

Nguồn: https://nguoimuanha.vn/goc-phan-bien-van-la-cau-chuyen-bat-dong-san-vung-ven-hay-thanh-pho-48770.html

Đọc tiếp
Advertisement

Bài viết gần đây

Xu hướng